中山沙溪龙瑞村具有六百余年隆都文化的深厚积淀，探花及第牌坊、谿角古塔、刘氏宗祠等古迹安然矗立，连片民国侨房承载着一代代华侨跨越重洋的思乡情愫。上世纪20年代，大批乡亲奔赴南洋、欧美谋生，攒下积蓄回乡修建宅邸，将海外钢筋建造技术、西式装饰元素融入传统岭南民居，造就独树一帜的中西合璧侨房风貌。

时光流逝，许多侨房屋主举家定居港澳、海外，祖屋长期无人看管，珍贵侨乡建筑在岁月里默默沉寂。自“百千万工程”乡村振兴部署落地后，龙瑞村走出一条特色侨房活化道路，坚持村级主导、社会参与、市场运作，遵循先规划后改造、一房一策的建设思路，以云衢街九巷4号百年侨房“侨玩”为示范样板，探索出“代租代管、以用代修、以商养房”的振兴路径。

侨房治理难题亟待破解

龙瑞村现存9间具有珍贵历史价值的侨房，均始建于上世纪20年代。当年归国华侨带回海外先进建造技术，打破本地传统砖木建造局限，建造出融合罗马柱、彩色琉璃窗与岭南趟栊门、青砖院落的特色洋楼，每一栋都是香山华侨迁徙奋斗史的实物见证。

龙瑞村村委委员刘灼婷介绍，这些侨房改造前的普遍状况是主体结构尚完整，但内部设施老旧，屋面、墙体常年老化破损，长期空置带来多重治理难题。一方面，绝大多数屋主常年旅居海外，产权历经多代分割，海内外联络沟通难度大，很难统一改造意见；另一方面，传统文保修缮标准严苛，整体翻新投入高昂，仅依靠村集体财政，难以承担持续修缮运维成本。

一边是海外游子心心念念的故土祖屋，一边是日渐破败、无人打理的百年侨房，沟通壁垒、资金缺口两大难题横亘在前，如何平衡文物保护、海外业主诉求、集体经济增收与乡村文旅发展的关系，成为龙瑞村亟待破解的现实课题。

侨房代租代管以商养房

2024年，龙瑞村成立村级强村文旅公司，统筹村内全部侨房资源，推出村集体收购、代租代管两套成熟运营模式，搭建起村委、侨联、市场运营方三方联动机制，清晰划分各方权责，从源头解决产权、资金两大核心痛点。

全村先对9间侨房开展分级、分类摸底排查，结合建筑保存完整度、临街区位、空间格局制定“一房一策”改造方案。针对产权清晰、业主有意出让的老宅，采取收购自持模式，村集体完成基础加固后统一对外招商，云衢街九巷4号“侨玩”项目便是典型案例，村集体持有房屋产权对外出租，每年稳定租金6万元，增加了村级集体经济收入。针对不愿出售、身在海外无暇打理房屋的侨胞，推行代租代管模式，村集体全权负责招商、房屋管护，租金全额转交海外业主，仅收取少量基础服务费，利用租金差额持续修缮房屋，以商养房。

龙瑞村强村公司负责人刘权介绍，招商环节坚持因地制宜匹配业态，临街开阔空间引入咖啡、特色餐饮，构件精美的老宅打造古玩文创展厅，层高充足场地布局休闲电玩。目前全村已成功盘活3间侨房，落地东南亚融合餐饮、咖啡烘焙、建筑设计、休闲桌游多元业态。房屋修缮、日常运营全部由承租方负责，村委会专职对接海内外侨胞、统筹整条街区风貌提升，双方分工明确、实现互利共赢。

侨房活化推进过程中，市镇两级侨联、政府给予全方位支撑。市侨联依托完善的侨情联系网络，协助联络分散全球的房屋产权人，从中协调改造方案，打消华侨改动祖屋的顾虑；镇政府多次走访调研，为街区整体规划、业态创新提供专业指导，助力项目稳步推进落地。

打造侨文化复合休闲空间

云衢街九巷4号侨房建成于1921年，拥有超百年历史，是全村保存最完整、建筑特色最鲜明的侨房，也是龙瑞侨房活化示范样板。项目改造由龙瑞村侨联主席刘兆光牵头完成，如今由他与儿子刘浩楠共同运营，整体改造投入138万元。

刘兆光从事服装行业，身任中山市侨联委员、龙瑞村侨联主席，常年接待回乡寻根的华侨，见证不少侨胞面对破败祖屋满心惋惜，守护老宅、留存侨史的心愿在他心中扎根。他很早就留意这栋侨房，原屋主虽不愿将祖屋转卖给外人，却同意转让给村集体，并提出硬性要求：房屋主体、全部历史构件不得改动，仅可小修小补，不能大拆大建，这份嘱托也成为后续改造坚守的核心准则。

老宅主体采用坤甸木梁柱，历经百年不腐无虫蛀，建筑整体质量保存相当好。百年南洋雕花立柱、彩色琉璃花窗、手工实木楼梯、民国地砖全部原样保留。屋内摆放着刘兆光多年私人收藏，民国水晶吊灯、南洋手工地毡、清末实木家具错落陈列，较好地还原了当年华侨回乡居住的生活场景。

行走厅堂回廊，刘兆光娓娓讲述房屋背后的乡土温情。初代屋主乐善好施，早年乡民遇雨天、饥荒，均可到屋内堆放谷物、临时避祸，百年时光里，这间大宅承载着全村人的共同记忆。改造活化绝非简单商业翻新，守住一砖一木的历史原貌，才能留住先辈远渡重洋打拼，回乡兴业造福桑梓的珍贵故事。

受父亲重侨爱侨的情怀熏陶，刘浩楠选择返乡经营改造后的云衢街九巷4号侨房——“侨玩”。他大学主修计算机，拥有四年影视传媒从业经历，年少时在村子里生活，上学放学都从这些漂亮的侨房旁经过，使他对村里独特的侨房建筑情有独钟。推进这幢侨房改造期间，他主动钻研古建修缮相关知识，对接本地专业施工团队，结合当下年轻人消费喜好规划多元复合业态，让百年老宅适配新时代游客的体验需求。

父子二人紧扣侨房的南洋历史底色，摒弃单一展厅的传统开发模式，造就集餐饮、古玩展览、咖啡休闲、电玩体验于一体的多元空间。店内主打东南亚融合菜，创作灵感源自老一辈华侨远赴南洋谋生的岁月，风味有别于本地传统粤菜，形成独有的特色。

这间南洋主题餐厅其实是在主体侨房旁的一块空地搭出的一个空间，落地玻璃窗搭配复古立柱，坐在餐厅能看到云衢街上的风景，朝不同方向都能看见几座特色各异的侨房。云衢街九巷4号侨房主体，分层规划不同功能的空间，一楼大厅挑高的空间可以是一个展厅，开办过一些主题展览；楼上的休闲空间有设置为桌游电玩空间，有私房餐厅空间，兼顾寻根侨胞、游客、年轻打卡群体的不同需求。新旧元素和谐共生，碰撞出独特的侨乡氛围。

作为村侨联主席，刘兆光开辟“侨玩”不只是经营业态，更将这里作为凝聚侨心、传递乡愁的重要窗口。村中华侨遍布全球，改革开放后纷纷捐资捐物反哺家乡：各类生产设备助力龙瑞服装产业起步，捐资修建龙瑞小学，修缮刘氏宗祠，一步步推动村子发展成如今颇具规模的龙瑞国际服装城。如今，不少时隔数十年的归国华侨专程到访此处，从完整留存的百年建筑中寻找年少回忆，这里也成为海外新生代认识故土的一个好去处。

龙瑞侨房活化十二字秘诀

单一侨房活化只是起点，龙瑞村下一步的发展核心，是推动侨房改造从单点活化转向整街统筹。依托村内成熟U型文旅游览路线，对云衢街整片侨房集聚区域统一提升风貌、优化业态布局，串联探花及第牌坊、古祠堂、连片百年侨房，打造完整侨文化文旅街区。

按照规划，村里将持续盘活街区周边闲置历史民居，新增文创手作、户外露营等配套业态，吸引更多返乡青年、优质商户入驻；同步完善片区停车、绿化等公共配套设施，补齐乡村营商短板，打造可观古建、品南洋美食、赏侨史藏品、体验潮流休闲的一站式文旅动线。

侨房活化带来的红利惠及全体村民，项目落地收获全村一致支持。稳定客流带动沿街商户增收，乡村发展机遇吸引在外青年回乡创业，例如探花牌坊旁的网红餐厅与咖啡馆，村集体依靠房屋租金获得持续性收入；曾经无人问津的闲置老宅，转变为带动乡村文旅发展的优质建筑资产。

龙瑞村探索出的侨房活化模式，核心经验浓缩为“代租代管、以用代修、以商养房”十二字秘诀。市镇侨务资源对接分散各地的海外业主，以乡情化解产权分歧，让华侨安心将祖屋托付家乡管护。集体平台兜底，市场化模式化解资金难题，依托强村公司推行收购、代租代管两套机制，不靠全额财政投入，以经营收益持续反哺古建养护。乡贤引领、青年接力，妥善统筹文物保护与文旅开发。

如今的龙瑞宜居宜游，环境漂亮精致，漫步其间悠然惬意；散布各处的岭南侨房独具文化辨识度，让侨村生机盎然。