近日，记者走访中山北部片区发现，以往村居（社区）长期依赖的“房东经济”模式正被打破，社区的集体经济正从单一的物业出租向综合运营管理转型。

在“包租公”向“操盘手”突围的过程中，小榄镇高沙社区通过“工改”、招商、环境、民生等领域的系列举措，不仅重塑了空间形态与产业能级，也实现了环境提升和民生改善，走出了一条更主动、更立体、更具韧性的发展路径。

借势“工改”，亿元项目撬动租金倍增

过去，社区集体经济大多是“等客上门”式的“房东经济”：把房子建起来，等着企业来租，租金收上来就算完事。这种模式在市场上升期可以活得很好，但一旦经济下行、企业外迁，风险就集中暴露。

在社区集体经济转型浪潮中，高沙社区在工业领域打出了一套“工改+招商”的组合拳，通过盘活低效土地、建设高标准厂房、引入优质企业，实现了集体资产的大幅增值。

六顷工业园重点改造项目是高沙社区首个亿元级“工改”项目，也是社区转型的关键一步。该项目盘活低效建设用地总改造面积31.3亩，总投资超1.1亿元，拆除低矮旧厂房、锌铁棚，新建总建筑面积约7.6万平方米高标准厂房。

“改造后，园区成功引进3家优质企业，实现100%招商。”高沙社区党委书记、居委会主任冯辉垣告诉记者，预计每年可为社区带来租金收入1200万元，较改造前增幅达3倍。

记者了解到，高沙社区还启动了长和路厂房及“六顷”工改园二期等项目建设，并以30万平方米门业市场升级改造为引擎，全面推进门业市场改造升级。其中，门业市场项目面积约为242亩，规划分三期实施，现有建筑面积超10万平方米，目前已集聚门业生产厂企及贸易商150余家，其中规上企业3家。“通过完善产品研发、智能制造、仓储物流等配套功能，我们社区开始构建‘物流+智能家居’的产业生态。”冯辉垣说。

在高沙社区的“工改”实践中，有一个细节值得注意：社区并没有简单地把旧厂房推倒重建了事，而是在规划阶段就考虑到了招商需求，才有了“建成即招满”的效果。六顷工业园新建的7.6万平方米高标准厂房，层高、承重、货梯配置都按照现代制造业的标准进行设计。在长和路厂房项目，高沙社区创新探索“先招后建”新模式，提前确定意向企业，签订租赁意向书，匹配企业实际需求规划设计厂房，真正做到“量体裁衣”。目前，该项目已经正式动工，预计2027年2月交付使用，达产后集体经济年增收可达250万元。

“以前那种铁皮棚，层高低、消防差，稍微像样点的企业都不愿意进。”冯辉垣告诉记者，“现在不一样了，厂房建好了，我们能提供更好的营商环境给企业，企业在这里发展也会更有信心。”

数据显示，面积4.6平方公里的高沙社区，2025年社区集体经济总收入约1.39亿元，居民每股分红6300元。社区集体物业出租面积约60万平方米，规上企业累计产值超20亿元。

向民生要后劲，集体经济反哺发展环境

记者注意到，社区在做好“商业运营”“工业升级”“招商选资”等工作的同时，也持续不断做好民生改善与环境营造。环境好了，人才愿意来；人才来了，企业才留得住；企业留住了，租金才有保障。这既是集体经济发展的成果体现，也是未来持续发展的根基。

在环境优化上，高沙社区投入约250万元实施辖区内5.2公里的“一河两岸”美化亮化改造，着力打造滨水生态景观；投入约340万元因地制宜精心打造“四小园”39个，绿化改善闲置地面积约1万平方米；通过绿美中山生态建设植树3914棵，新增绿化面积约4万平方米；投入140万元将新联片卫生死角升级为休闲公园，让居民实现“推窗见绿、出门入园”。此外，社区还规划将3处共21亩的大型闲置地改造为便民停车场，满足居民停车需求。

“环境好了，企业才愿意来，来了也愿意留下。”冯辉垣表示，这种将生态优势转化为发展优势的思路，正在高沙社区形成良性循环。

从“工改”腾出的产业空间，到招商引入的优质企业，再到环境营造带来的宜居宜业氛围，高沙社区正在形成一条完整的发展链条：空间是载体，产业是引擎，环境是底色，民生是目的。四者环环相扣，缺一不可。

【统筹】何腾江

【出品】北部片区新闻联络处（小榄-东凤-阜沙-黄圃-南头）