在翠亨新区（南朗街道）南合路，翠城1号产业园内生产线高速运转，很难想象，这里三年前还是一片占地超50亩、垃圾堆积如山的废品收购站。自2022年中山市发起村镇低效工业园（以下简称“工改”）改造升级攻坚战以来，翠亨新区连续三年超额完成目标任务。截至2026年5月，翠亨新区（南朗街道）累计拆除整理低效工业用地5665.71亩，完成千亩以上连片用地改造2宗，推动新增投资149亿元。这片曾经被低效、杂乱所困的土地，正通过一场深刻的“工改”革命，重塑产业版图与城乡风貌。

直面痛点：土地沉疴与产权碎片化的双重困局

翠亨新区（南朗街道）的“工改”之路，并非坦途，而是被一系列严峻的现实问题所倒逼。一方面，土地沉疴积弊严重，许多园区长期处于低效利用状态。在翠城1号园区，这里曾是“脏乱差”的废品站，年租金仅75万元，更存在严重的安全隐患和环境污染，污水横流、河道堵塞，村民怨声载道。另一方面，产权复杂难解，在原先南朗工业园改造的最大“硬骨头”在于产权的高度碎片化。随着“百千万工程”的推进和重大产业项目的落地需求，原有的碎片化空间无法满足高质量发展要求，迫切需要连片的产业用地来承接湾区东岸的高端产业外溢。

“‘工改’最难的时候，是跟那些‘看不见’的权利人谈判。”翠亨城市更新有限公司副总经理助理严文浩告诉记者。

“有时差，我们就晚上谈。”严文浩回忆道，“一家企业的权利人在葡萄牙，为了赶上葡萄牙的白天，我们的谈判团队，包括公证处工作人员一起，经常工作到凌晨两三点。”中山翠亨城市更新有限公司产业服务部经理黄浩强补充道。这片土地的使用权分散在众多权利人手中，有的旅居海外十几年未归，对国内政策一无所知。

“我们甚至动用了‘云谈判’，通过视频连线，配合公证处现场录像见证。”黄浩强说。为了加速签约，工改专班还设定了“630-930”内部激励机制，即在2022年6月30日和9月30日前完成签约移交的给予奖励。正是这种执着，啃下了南朗工业园这块“硬骨头”，为后续的连片开发扫清了障碍。

体制突围：破解改造堵点难点

面对困局，翠亨新区（南朗街道）没有简单的“拆旧建新”，而是打出了一套体制机制创新的“组合拳”。

体制重塑，实现全区“一盘棋”统筹。2025年6月20日，翠亨新区率先在中山市挂牌成立城市更新和土地整备局。“以前，城市更新涉及规划、国土、住建、村集体等多个主体，往往容易出现‘九龙治水’。”翠亨新区城市更新和土地整备局局长陈文坚深有感触地说，“成立城更局，意味着我们将三大核心职能‘拢’在了一起。”这一改革打破了以往“临时指挥部”和部门推诿的壁垒，实现了全区“一盘棋”统筹。

国企操盘，用“绣花功夫”定制产业空间。由翠亨集团等国企负责土地整备、建设与运营，利用国企信用背书解决企业拿地难、建设周期长的痛点；实行“预招商与定制化”，在建设初期就将企业需求“装”进图纸，实现精准匹配；打破常规审批流程，实现“办理土地证的同时开展公开招标”，项目前期准备时间缩短了3个月。

“‘工改’不是简单的拆旧建新，更要兼顾村集体、村民与企业的利益，实现多方共赢。”陈文坚告诉记者。为了让村民从“旁观者”变为“参与者”，新区探索出“村企合作、物业返还、统租统管”模式，工改专班深入各村，帮村民算清“安全账”“收益账”；改造后，村集体获得物业返还和逐年递增租金，实现“租金不减、物业价值不减、运营能力不减、租金递增”的“三不减一递增”，彻底打消村民顾虑。

成效显著：改出高质量发展新天地

如今的翠亨新区（南朗街道），“工改”成效看得见、摸得着，产业能级、城乡面貌、民生福祉同步跃升。

“我们最看重的就是国企定制化服务，对接起来特别放心。”联振电子负责人的话，道出了众多落户企业的心声。这家业务遍及全球的电子企业，主营高端电感线圈、变压器等核心零部件，客户涵盖英伟达、联想、比亚迪、富士康等头部企业。2023年，联振电子选择落户翠城1号产业园，城更公司根据其生产需求量身设计厂房，企业一举拿下园区80%可售定制厂房面积。

“拿地即动工、竣工即投产”，联振电子快速达产，2024年还斩获“一体成型电感的悬空架高结构”等多项专利，成为园区“链主”企业。而翠城1号产业园去化率达100%，成为新区“工改”标杆项目。

通过三年的攻坚，翠亨新区（南朗街道）不仅改出了产业高质量发展的空间，更改出了城乡融合的新面貌。在经济账上，产业能级实现跃升。三年来，翠亨新区（南朗街道）推动新增投资149亿元，其中本土企业自改13家，新增工业投资40.45亿元；“工改”招商项目落地55.54亿元。成功完成南朗工业园和中铁南方两宗1000亩以上连片用地改造，为大项目落地拓展了宝贵空间。

在民生账上，村集体“钱袋子”鼓起来。以翠城1号为例，改造前废品站年租金仅75万元；改造后，通过物业返还和租金递增，首年返租租金即达234万元，是改造前的3倍多，且后续逐年递增。

实打实的收益让村民态度从“抵触”转为“支持”。2022年4月，翠城1号改造方案获南朗村党员和村民代表“双100%”表决通过。由翠亨集团投资3.5亿元建设的9.4万平方米高标准厂房迅速动工，5栋高层厂房和1栋生活服务楼拔地而起，园区配套道路、管网、污水处理设施同步完善，昔日“脏乱差”的区域变身环境优美、配套齐全的现代化产业园。

南朗村、华照村、关塘村、泮沙村等多个村落地“政+企+村”合作项目，村民从“旁观者”变成“参与者”“受益者”。

“环境变好了，路也干净了，村里小伙子找对象都容易多了！”南朗村一位村民代表的打趣，也道出了质朴的心声。产业园落地带来大量就业岗位，村民在家门口就能上班，收入稳定、生活便利，获得感、幸福感满满。如今，翠城2号、3号、4号项目同步推进，其中翠城3号作为新区首个低空经济产业园，改造后村集体年收益是改造前的12.8倍，真正实现“改一片、活一片、富一片”。