中山村集体建设用地改造再添新路径。南方+记者近日从中山市自然资源局了解到，中山市阜沙镇牛角村一处“工改”用地已于近期采取集体经营性建设用地入市的模式实施改造，项目改造方案已获批复，并已完善用地手续，正在办理入市出让相关手续。该项目成为中山首个成功探索以集体经营性建设用地入市模式进行改造的“工改”项目。

据悉，该地块为阜沙镇牛角村经联社位于牛角工业区的集体土地，面积约34.5亩，无土地使用权证，年产值仅121.12万元/亩，税收仅2.65万元/亩，亟需通过“工改”完善用地手续，提高地块产出。

在既有的“工改”改造模式中，村集体自主改造、集体建设用地转为国有建设用地（下称“集转国”）后村企改造、政府整备等较为常见。然而，牛角村及该地块的实际情况，使本次改造不得不另辟蹊径。

中山市自然资源局相关负责人解释，由于村集体缺乏资金、经营能力不足，即便将土地使用权登记到村集体名下，村集体也没有能力改造建设。而该地块位于工业用地保护线内、城镇开发边界外，不能办理征收手续，无法通过“集转国”路径采取村企合作改造或由政府整备改造。多方研究后，项目最终采取集体经营性建设用地入市的模式，由牛角村经联社以公开交易方式确定项目地块的受让主体，再将土地供给受让主体实施改造。

在该项目推进过程中，中山市、镇、村三级协同联动：中山市自然资源局梳理各种实施路径供镇街及村集体选定最终改造模式，向相关单位、群众解读政策，并对改造方案、用地报批、供地等业务进行审批；镇街及村集体做好群众工作，同时招引意向企业。

中山市自然资源局相关负责人介绍，中山此前已有采取集体用地流转方式将土地供应给企业建设的先例，该项目为首宗采取该模式实施改造的“工改”项目。项目推进过程中，为提供政策依据，中山市自然资源局同步研究制定农村集体经营性建设用地入市相关政策文件。

集体经营性建设用地入市，为村集体带来了更长远、更可观的经济效益。中山市自然资源局相关负责人介绍，集体经营性建设用地入市后，一方面，土地性质保留为集体性质，土地所有权仍归集体所有，且土地使用权在流转期满后仍归集体所有；另一方面，土地入市方式是由集体作为土地供应方，村集体可获得更大的土地出让收益。

根据估算，该项目改造后，年产值可达到800万元/亩，年税收可达30万元/亩；村集体一次性收入预计超3000万元，按地块当前租金收入水平计算，可覆盖30年的收入。

编辑 黄凡