受大环境的影响，2021年对于物企来说是充满变数也是充满机遇的一年。这一年，有如众安智慧生活等遭遇IPO折戟，中梁百悦智佳、富力物业、阳光智博服务等被变卖，还有蓝光嘉宝服务落寞退市。尽管如此，对于业绩表现理想的龙头房企旗下的物管企业来说，眼下正是逆市登陆资本市场的机遇。

笔者从万物云中山公司获悉，万物云于4月5日正式向港交所递交招股书。

背靠万科集团，去年营收达237亿元

万物云成立于2001年，其前身为万科物业，“万物云”的名字于2020年10月开始启用。截至2021年12月31日，万物云在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米，是国内第一大物业公司。

万物云的业务包括：服务城市居民基于“住”的消费，承接政企基于营造宜人环境的服务管理外包，以及建设基于空间效率改善的云平台。

业绩方面，公开招股书显示，2019-2021年三年间，万物云分别实现营业收入139亿元、181亿元和237亿元；实现净利润10亿元、15亿元和17亿元；毛利率分别为17.7%、18.5%和17.0%；净利率分别为7.5%、8.4%和7.2%。

其中，社区服务为万物云的主要创收业务，2021年贡献营收131.6亿元，占比55.5%；商企和城市服务占比36.7%、技术解决方案服务仅占7.8%。

截至2021年12月31日，万物云住宅物业服务的地域分布扩展至全30个省、直辖市和自治区的逾120个城市，管理2823个住宅物业，总建筑面积6.6亿平方米，在管住宅及商企物业建筑面积已达约7.85亿平方米。

○笔者点评：赴港IPO一直是房企分拆物业板块上市的首选，如碧桂园、中海物业、新城悦服务、佳兆业等。目前，万科A市值约为2400亿元。据综合测算，2021年万科超越恒大、碧桂园，成为中国房地产开发企业综合实力较强的房地产企业。国内最大的地产开发商的物业公司上市，这为万物云赴港IPO埋足了看点。

特别是在去年万科传统房地产销售业务利润明显下滑的背景下，物业板块登陆资本市场也是意料之内。毕竟，在人口老龄化及城镇化进程减缓的当下，单纯卖房收租的盈利模式已进入存量博弈区间，而物业真正该替地产讲出“新故事”了。

◆文字：梁展宏
◆图片：万物云 
◆编辑：徐璇 
◆二审：赖传洪 方嘉雯 
◆三审：赖有生