官司尚未开庭,业委会却急着换物管?
栏目:房产 来源: 发布:2021-11-18

在很多人的印象中,业委会一直是为全体小区业主工作的利益共同体。然而,中山有楼盘却出现业主起诉业委会违规的一幕。今年2月底,西区尚湖轩小区业主、现物管方嘉园物业向记者爆料,称该小区业委会在《尚湖轩第一届业主委员会业主撤销权案》未有开庭审判的情况下,在去年12月31日强行发起小区物业更换和招聘新物业流程,被部分业主质疑存在违规操作。究竟,情况是否像爆料业主所说的那样?小区业委会对此又有何回应?

●起因

小区业主大会被质疑不合法,业主与业委会对簿公堂

说起尚湖轩业委会与业主、物业公司之间的矛盾,事情还要从2018年说起。记者走访中了解到,当年有小区业主以“提升小区物管服务水平”等为由,发起了筹备业主大会的前期工作。2018年8月,尚湖轩小区业主大会公示了“选举第一届业主委员会成员”和“通过《业主大会议事规则》及《管理规约》”的决议。到2019年6月6日至6月30日,业主大会筹备组发起了业主大会成立的投票程序。

对于业主大会发起人的一系列操作,有部分业主曾在小区业主微信群公开质疑,称该次业主大会在计算投票总面积权数时排除了车位面积,违反了相关法律规定。嘉园物业工作人员则向记者提供证据,称上述业主大会投票活动期间,投票现场的摄像头记录下了所有投票的人员数量等信息。经统计,监控视频完整记录下400多名业主到场进行投票,但业主大会表决事项统计表中所记载的回收选票却是645张,与监控视频的投票人数明显不相符。

对此,为维护自身合法权益,小区部分业主对业主委员会成立期间选举投票问题进行了诉讼。经过法院审判,2020年4月26日,中山市第一人民法院作出了一审宣判:一、撤销尚湖轩业主大会于2018年8月2日作出的决议(小区第一届业委会成员),以及“通过《业主大会议事规则》《管理规约》”。二、撤销尚湖轩小区业主大会于2019年7月1日做出的决议,即“不同意与尚湖轩现服务的物业企业中山市嘉园物业管理有限公司继续续签物业服务合同”“同意授权业主委员会选聘新的物业服务企业”“同意授权业主委员会与新选聘的物业服务企业签订新的物业服务合同”。

然而,在法院一审判决生效的情况下,尚湖轩小区业委会依然在2020年5月1日发出了《关于执行业主大会决议开展物业招标的通知》,同时对一审判决提出上诉。2020年12月4日,法院二审判决:因关键证据不足,本案发回第一人民法院重审,2021年3月18日开庭审理。

●声音

◇业主质疑:
法院判决前,业委会招标新物管公司不合法

“在法院仍未出具最终判决结果前,业委会的合法性和业主大会决定的合法性尚存违规嫌疑时,业委会却启动了‘关于重新选聘物业公司的招标、投标的函’,我们认为业委会此举不合法。”在早前一封以西区尚湖轩业主为名的公开信中,有业主展示了2020年12月24日西区住建局发出的《关于停止西区尚湖轩重新选聘物业服务公司招标、投标工作》的指导函。记者留意到,在该指导函中,西区住建局明确指出:在业主与业委会之间的法律诉讼未有最终判决结果前,建议尚湖轩业委会暂停重新选聘物业公司的招投标流程,以保障小区稳定与业主利益。

不过,在该指导函发出一周后,2020年12月31日,尚湖轩第一届小区业委会依然在《中山日报》公开刊登了《西区尚湖轩小区物业管理招标公告》。《公告》中列明,2021年1月20日前,小区业委会接受社会各界符合资质的物管企业报名参与,开标时间为1月21日。显然,此举让部分小区业主与业委会之间的矛盾进一步加深。

“即使业主大会授权业委会选聘物业公司,也只是形式上的授权,业委会只能实施与招标选聘相关的程序性工作,而与招标选聘相关的实质内容,如服务要求、收费标准等流程上,小区全体1234户业主并没有授权给业委会自行决定。因此,不管是招标文件,还是与新物业公司签订的物业服务合同,都并非业委会可以自行决定的内容。这不仅需要公告、听取业主意见,还应该经全体业主表决通过后业委会方能实施。”尚湖轩业主代表赵嘉兴向记者表示,在上述招标发布期间,业委会并没有将相关招标文件、物业服务合同向全体业主公示,更加没有提交业主大会进行表决,甚至是业主、社区居委会要求业委会提供招标资料的合理要求都未能满足。

因此,包括赵先生在内的多位业主代表认为,业主委员会自行决定招标文件是属于超越代理权的行为,其所实施招标行为是无效的。


▲法律人士认为,尚湖轩业委会与业主之间的纠纷,应以法庭判决为准。

◇物业公司:
招投标公示期内无法联系业委会负责人

另一方面,记者也接到了包括中山嘉园物业、万科物业、中山中正物业等在内的第三方物业公司负责人的反馈,称早前在《中山日报》上获悉了西区尚湖轩招聘新物管企业的消息,希望获取招标文件并参与投标,但公示期间一直无法通过公示电话、短信、微信等联系上小区业委会的招投标负责人。

然而,就在2021年1月21日,西区尚湖轩业委会发出了一份盖章公告,称当日在3名业委会成员、2名业主代表的参与和见证下,对上述小区物业方投标工作进行了开标。记者留意到,在这份公告中,中山市博瑞物业、广东广良物业、中山市晴宇晟物业三家企业入选,其中,中山市博瑞物业综合得分排名第一,中标为尚湖轩小区的新物管服务方。公开资料显示,该公司成立于2002年,业务经营范围包括物业管理、保安服务、招投标代理服务、专业保洁、园林绿化工程、家政等,在中山提供物业管理的小区有沙溪镇明月苑。

“像万科、中正这些在行业内比较有名的物业公司都无法公开参与投标,现在选出来的这家物业公司,业主们也不知道它在哪方面的业务能力比前者优胜。况且,小区业委会以及业主代表有没有去实地考察过中标公司的服务质量?开标当日的两位业主代表是如何在没有公示的情况下选出来的?早前西区烟洲社区居委会要求业委会提供招标文件,为何遭到拒绝?这一系列的问题,小区业委会至今没有给出正式回应。”尚湖轩业主代表黄丽霞质疑称。

作为尚湖轩现物管方,嘉园物业早前也在一封小区公开信中提出质疑,小区业委会无视西区住建局建议强行推动招投标,这样“闭门造车式”的招标选出来的新物管公司,有暗箱操作的嫌疑,违反了《中华人民共和国招标投标法》的相关规定。另外,鉴于目前嘉园物业和尚湖轩小区之间的物业服务合同没有明确期限,根据《民法典》相关规定,业委会需在中止与原物业合作前60天前,向嘉园物业提出中止合同的通知。不过业委会在启动招投标前并没有这样做。嘉园物业认为,按《民法典》要求,选聘物业公司须符合国家相关法律、法规,非经法定程序而涉嫌非法无效。业委会如涉嫌侵害业主权利,业主可以主张行使撤销权利。

嘉园物业还强调,作为在尚湖轩小区服务了10年的物业公司,无论今后业主是否支持公司继续续聘,在小区公平公开、合法合规招聘物管企业的结果出来前,现阶段公司会坚持做好日常物管工作,维护业主权益。

●回应

尚湖轩业委会:
业主如有异议可起诉或发起业主大会表决

针对上述业主、物业公司反馈的情况,记者近日也联系了尚湖轩小区业委会主任李亚吟。对于为何在官司尚未开庭却依然启动新物管企业的招投标流程,李先生表示:“我们这届业委会从成立至今,小区物管嘉园物业服务水平低、小区公共物业设施破损等问题一直困扰着绝大多数业主,而且情况一直没有好转,关于小区物业的管理的投诉时有发生。”李先生指出,正因如此,过去两年不少业主质疑业委会成员不作为,也有不少业主签名支持业委会,称业委会应该在任期内启动物业更换工作。出于维护业主的利益,业委会成员一致认为重新招聘物管服务方是最可行的做法。

对于业主质疑业委会无视西区住建局的指导函的建议,李先生直言,不管是住建局还是社区居委会发出的指导函,最多只是一个建议,无法化解小区存在的矛盾,也没有法律约束力。相反,如果是法院判决业委会的做法违规的话,小区业委会才会服从法律判决。

不过,对于早前为何有意向投标物业公司无法联系上业委会成员的问题,李先生则以“不可能所有企业电话都能接到”为由回应,并表示报名入围的企业都是经过业委会成员认可的。对于记者提出此举是否存在暗箱操作、不合法的问题,他坦言,如果确实有业主对业委会做法不满,欢迎业主按流程发起业主大会表决罢免业委会,或者进行相关法律起诉。

□法律观点

金桥百信(中山)律师事务所许永刚律师:根据《民法典》以及《物业管理条例》的规定,选聘物业服务企业是业主的权利,业主委员会只是代表业主大会行使权利。如果法院生效判决撤销业主委员会成立、授权选聘新的物业服务企业的业主大会决议,则签署的物业合同有可能属于无效合同,对业主没有约束力。


(本篇报道详见2021年3月12日《中山商报》07版)


◆中山商报
◆文/记者 梁展宏
◆图/记者 洪喜鹏
◆编辑:侯海影
◆二审:赖传洪
◆三审:赖友生

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