投资何处来？
“工改”+腾挪联动破题
“神湾？工业？”作为投资者之一，诚艺控股董事长罗流猛也提到，工业基础相对较弱的神湾镇，在过去似乎很难引起工业投资者的兴趣，而他却选择将公司在中山的首个项目放在神湾镇外沙村：“我们投资的是神湾的未来。”
若要实现高质量发展，神湾镇将不得不直面土地碎片化、低端产业难转型、村集体物业收益难提升等问题。千头万绪，从何做起？外沙村成了突破口。
“我们形成了‘工改’和腾挪联动的机制，通过引入‘工改’改造主体企业对南沙工业区进行‘单一主体归宗’，改造主体、产权人、政府三方坐下来一起谈，再把优质企业安置到外沙村的‘工改’腾挪园里。”神湾镇党委副书记（挂职）梁枫介绍。
碎片变连片
“单一主体归宗”零的突破
“南沙工业区很特殊，大约九成的权利人是港澳台资企业。”罗流猛介绍，由于大多数权利人远在外地，“到处飞”去找权属人谈判补偿条件，成了罗流猛在整备土地期间的常态，并需要给予产权人货币、物业等作为补偿。在当地政府的协助下，诚艺控股得以在三个月内完成对首期项目涉及的几宗用地权属的整合，进入落地建设流程。
“单一主体归宗没有前车之鉴，是中山首创。”罗流猛曾在多个场合感慨项目能够快速落地的可贵：“干部们休息日也在帮我们协调，打通政策堵点。市领导直接在项目现场办公，推动项目尽快落地。”
到2022年8月时，诚艺·外沙科创园一期项目已在南沙工业区上开工建设，外沙村工业集聚区“工改”腾挪园安置的首批企业已正式投产，顺利实现了新老工业区的过渡。
2023年末，中山评选出十大“工改”示范项目，诚艺·外沙科创园位列其中，并被视为中山“工改”十大改造模式中“单一主体归宗+连片奖励”模式的典型案例。
“只有经历过痛，才知道未来在什么方向。”操着一口地道的四川口音，中山市宏信鞋材有限公司总经理李远东分享着自己参与“工改”的感受。从南沙工业区搬迁到“工改”腾挪园后，厂房面积从7000多平方米提升至1.2万平方米。公司借机扩大生产线、引入一批自动化设备，单条生产线效率提升了30%至50%。“以前我们做鞋底、鞋垫，今年3月份会正式投产首批成品鞋。”李远东说。
村内就业、收入上涨
新机遇中的新乡村
外沙村工业集聚区“工改”腾挪园的一栋厂房内，外沙村的“90后”小伙梁细青正在为用于花卉种植的瓶装培养基旋上瓶盖，再将它们放入消毒设备。从业十余年，梁细青已经从最初的打工仔，晋升为中山市缤纷园艺有限公司增资扩产配置部的主管，平均月薪过万元。
“和旧厂房相比，新厂房的质感很不同。”谈起公司参与“工改”前后的最大变化，梁细青一直强调着干净、明亮、宽敞的工作环境。此外，新厂房的位置也更便于他和村民们上下班：“从这里画一个圆，几乎就能覆盖我们整个村，我走路几分钟就能回家。”
罗欢辉介绍，“工改”腾挪园入驻企业创造的约1500个就业岗位中，包括了约400名外沙村村民。不少过去月收入四、五千元的村民，其薪水在“工改”后增长至六、七千元。
除了增加就业、提升收入水平，户籍人口刚过5000人的外沙村，还将迎来一次外来人口的巨量提升。据统计，诚艺·外沙科创园建成后，预计可新增1.5万个就业岗位。“村里已经在谋划一批出租屋了，统一建设、管理，引入物业，为外来务工人员提供舒适的生活小区。”罗欢辉说。
人口提升，仅仅是外沙村及神湾镇所面临历史性机遇的具体表现之一。
“66元‘过桥费’对于东岸企业来说，真的很划算。”就着深中通道车辆通行费定价方案近日公布的话题，罗流猛谈起自己在调研大湾区制造业时，了解到的各地企业对投资中山、投资神湾的看法：“因为在中山的劳务、经营成本更低，东岸那边还没购买厂房的企业就更向往中山了。港澳一直也有工业转移到内地的现象，例如香港企业，以前基本都去深圳，但现在深中通道要通车了，不少企业会考虑来中山。”
目前，诚艺·外沙科创园第一片区的一、二期项目已完成100%招商进驻，新厂房即将交付使用；第一片区三期项目及第二片区一期项目已于近日动工，预计将建设60万平方米厂房。项目全面投产后，年产值预计将达35亿元，创造1亿元年税收，较“工改”前分别提升约8.5倍及5.7倍。
“不单是买卖厂房，我们还会孵化有潜力的企业，给予投资入股、提供物业等支持。”罗流猛透露，公司目前已入股多家来自深圳等地的高新企业。例如园区新招引的广东唯粒新材料科技有限公司，获得了来自诚艺控股的1.5亿元投资支持和定制厂房服务，将在2024年3月正式投产，且年产值预计可以翻倍。
一审：朱明辉、郑煜文
二审：孙健生
三审：王鲁宾
