世界500强央企落子！东区要在这建“中山版珠江新城”!_中山Plus

如果有外地朋友问你：过去10年，中山哪里的城市面貌发展最快？

相信很多人都会冲口而出：东区。

2009年至今，在地方政策、资本、城市规划等多方引导下，以中山路、博爱路、起湾道为首交汇而成的东区CBD商务区，不但是中山毫无争议的金融商务集聚区，更是中山大力发展现代服务业、提升城市首位度的重要示范区之一。

官方数据显示：2020年，东区街道GDP首次突破300亿元，第三产业占地区GDP的比重近九成，现代服务业总量稳居全市第一。

CBD，是一个城市中心集经营管理、金融贸易、专业服务、展览会议、酒店公寓、娱乐及高档零售业等于一体的综合性区域，并在人口和产业集聚、交通体系、政策引导等具备良好升级基础。它是城市经济重要的引擎，更是城市的一张名片。

11幢亿元楼宇、六大产业园、五大商圈依靠起湾道、中山路、长江路、博爱路等交通主干道纵深延伸；集中一半以上市直机关，市、区两级行政服务中心，打造“一站式”政务服务模式；集聚全市优质教育、医疗资源以及中心城区品质居住环境……

显然，东区正在努力打造行政高效、生态宜居、配套齐全的现代服务高地、城市名片。

然而，在近年大湾区周边兄弟城市突飞猛进的城市面貌发展迅速的背景下，中山城市首位度的相对不高的问题依然存在。特别对于开发强度已逼近饱和的中山中心城区而言，在可发土地逐渐饱和、片区旧改空间相对有限且难度大的现实背景下，主城区现代服务业、第三产业发展也走到了一个新的十字路口。

这意味着，在“十四五”期间乃至今后更长时间内，中山主城区必须寻找更大的舞台来作为城市发展的“新心脏”。对此，中山对外给出了一个天赋之选：岐江新城。

值得一提的是，作为岐江新城的核心组成部分、主城区未来超高建筑最密集的区域，东区总部经济区更是未来中山打造“新东区”的重要载体。

●城市新封面，还看岐江新城
东区总部经济区：“新东区”崛起加速进行时

作为中山三大核心产业平台之一、中山参与大湾区建设的重要舞台——岐江新城位于中心城区东北部，横跨石岐区、港口、东区和火炬区（区域面积达19平方公里），是目前中山三大核心产业平台（岐江新城、翠亨新区、火炬开发区）中主城区的发展心脏、交通最便利的区域，也是未来中山城市发展极为珍贵的“处女地”。

▲岐江新城片区划分图。

岐江新城核心开发的片区包括石岐总部经济区与东区总部经济区。其中，东区总部经济区将以高端产业为核心，以综合性服务为引擎，向总部办公、科技研发、休闲商业等多元发展。

官方数据显示，目前东区街道已有7家市总部企业，17家区总部企业，其中落子东部总部经济区的有富元+旭日国际东区总部、中山市凯能集团有限公司、上市企业广东香山衡器集团股份有限公司等，总部经济集聚规模初显。

另据笔者获悉，今年8月前夕，中山市自然资源局发布了关于《中山市中心城区康华路东段片区B街区控制性详细规划调整》的公示，控规位置为东区总部内濠江西路以南一带。而这正是未来岐江新城东区总部经济区的核心所在地。

本次规划片区位于岐江新城中部，北至濠江西路，南抵东祥路，西邻起湾道，东至长江路，规划用地面积58.99公顷（近900亩）。片区与目前正在动工的东区总部经济区两大城市综合体——中山108、中山宝龙城仅一街之隔。而濠江西路与长江路（蝴蝶桥前）交汇处是目前东区总部经济区最为核心的开发区域，交通区位十分优越，是名副其实的金融+服务业+休闲娱乐板块。

▲东区总部经济区康华路东段片区B街区控规范围。

上述规划显示，片区预留了100多亩的滨水、绿地资源，规划引岐江河水，打造滨水公园+运动场+公共卫生间。此外，整个片区均为商务用地（无一宗住宅用地），同时规划了一栋260米高的超高建筑。

笔者还留意到，东区总部经济区康华路东段片区片区还分为总体、发展两种定位：

总体定位：以高端产业为核心，以综合性服务为引擎，发展集总部办公、科技研发、休闲商业等多元混合的复合型总部经济引领区。

发展定位：中山城市产业新升级的发动机；中山城市形象提振的门户区；中山城市生活新功能的孵化器。

结合早前岐江新城北片区的规划，东区总部经济区的轮廓与城建已基本跃然纸上：超高地标+滨水资源+体育配套+商务办公+居住等业态于一体的城市新区。

更重要的是，东区总部经济区的加快开发，意味着东区的城市化进程也将从如今的中山路、博爱路沿线相对分散的CBD，逐步向交通更便捷、地块资源更集中、发展空间更大、规划更科学的东区总部经济区迈进，是今后名副其实的“新东区”、中山主城区新客厅、新门面。

▲东区总部经济区长江北路沿线实拍图。洪喜鹏摄

●从传统CBD到总部经济区
“强心”战略背后，是城市中心居住价值的回归

经历超20年的开发，如今广州珠江新城以珠江新城花城广场CBD核心中轴，中轴线上基本是商业、商务用地，聚集了东塔、西塔、剧院、图书馆、滨水公园、轨道站场等，是广州首屈一指的城市形象代言人，商务、高端居住的核心板块。

与珠江新城相比，目前东区总部经济区规划无论在地标高度、亲水资源、城市综合配套等方面都有着众多积极的借鉴和影子。

值得一提的是，如今的珠江新城除了是华南地区首屈一指的金融商务区、广州城市封面外，片区珠江边上各大楼盘项目，更是目前广州当之无愧的豪宅区。

▲珠江新城保利心语二手放盘(8月30日）报价。数据来源：乐有家官网

无敌的珠江一线江景、世界500强企业的扎堆的CBD、“双高”（高端、高消费）人才集聚·、完善的城市交通、教育、商业配套·····显然，城市顶级资源的不断汇聚,构筑了珠江新城的豪宅基底。而当我们将目光聚焦中山时，大家不难发现：除了规划相似外，岐江新城目前所处的发展阶段，颇有当年珠江新城起步初期的影子。

▲岐江新城市政配套官方效果图。来源：《中山市岐江新城提升规划》

确实，作为目前中山主城区政治、经济、文化，东区无论在交通、教育、行政、商业方面都有着自身明显优势。正如2005年后东区“新中心”陆续从原本的市政府一带往市博览中心板块迁移一样（博览中心片区已成为目前东区楼市标杆区域），作为未来规划更新、配套更好的“新东区”，东区总部经济区板块无疑将继续扮演主城区人居板块风向标的角色。

这意味着，回归城市中心、首选城市中心，正是当前中山主城区新核心区居住价值逻辑的再次升级。

【保利·天珺】
央企保利布局东区开山之作首曝光

有研究城市发展的学者指出，一个项目、一个区域是否具备中长期价值，关键看三大指标：1.城市规划导向（含市政配套）；2.市场供需关系；3.大型企业、资本集聚度。这三点，均是目前岐江新城东区总部经济区所具备的。

显然，中山的这片天赋之地，深耕大湾区的央企保利自然不会错过。

深耕中山十一载世界500强首度邂逅岐江新城

从2010年首次入驻中山，作为世界500强之一（2020年《福布斯》世界 500 强排名第172位）的央企保利至今已深耕正是十一载。多年来，保利以央企责任担当和城市战略眼光、紧随中山城市发展步伐，先后落子中山主城区“北大门”——港口保利国际广场、中山滨海新门户——翠亨新区马鞍岛保利天汇、保利碧桂园领秀海（翠亨新区）、保利林语（火炬区）、保利远洋领秀山（五桂山）、保利香槟国际（黄圃镇）等多个销量口碑双丰收的项目。

同时，保利积极参与包括深中通道在内的多项重大交通基建工程，用建筑的品质推动了中山的成长与变化，为中山人民提供了有温度的生活。

进入中山第二个十年的发展新征程，央企保利将目光聚焦中山主城区“新心脏”岐江新城，遵循“中心占位、发展引擎、自然资源、人文承载、全景配套”5大择址原则。

“天字系”高端产品——
保利·天珺首度落子东区

●“中山站+中山北”双站TOD 加持
执笔城市中轴“天赋C位”

保利天珺位于东区长江北路东侧，是长江路、东明路、世纪大道及起湾道等中山主城区干道交汇处，东区经济总部核心位置。

展开岐江新城区位横切图，大家不难发现：保利·天珺刚好地处城轨中山北站与中山站（高铁站）两大湾区西岸TOD枢纽之间，直线距离中山站约2公里，直线距离中山北站约3.6公里（百度地图数据），拥揽主城区“唯二”轨道双站便捷，快速通达湾区主要城市与全国各地。

同时，早前广州18号线南向延伸线（南沙—中山—珠海）、深圳地铁33号线延伸（深圳——中山北站）官方意向规划已先后曝光，岐江新城范围站点均成广深城际轨道交通延伸的必经之路，潜在庞大客流助力中山北站、中山站两大站场沿线TOD建设。

道路交通方面，项目经长江路（上限80公里/小时）可实现“0红绿灯”快速通达东区、石岐总部经济区、港口镇、火炬开发区等岐江新城核心板块，同步快速接驳“北外环→沙古公路（古镇快线）→江门，“博爱路→翠亨快线→深中通道→深圳宝安机场”，畅顺通达湾区各大主要城市。

1公里内，蝴蝶桥体育公园+岐江新城体育公园+生态纵轴景观带簇拥“天赋”绿色生态资源

▲岐江新城待开发绿色资源丰富。

保利•天珺毗邻蝴蝶桥社区体育公园，与规划中的滨江体育公园、生态纵轴景观带一路之隔。加上规划中的岐江新城1800亩五马峰市政公园，驱车数公里即达的紫马岭公园、孙文纪念公园、金字山公园等。未来，每天早上在家里阳台眺望岐江河、生态景观带、五马峰，饭后带着家人到楼下的社区体育公园出出汗、锻炼身体。生态、公园、水岸、城在园中、全龄友好……绿色健康生活就在家门口。

●刷新中山城市天际线
超高地标就在家楼下，商务配套无忧

498米高富元中山108城市综合体、300米高中山宝龙城综合体现已动工（中山宝龙城一期商业体有望2023年开业），中山城市建筑天际线上限锁定东区总部经济区，未来中山主城区顶级商业、商务办公配套与保利天珺无缝链接。

▲图源：中山总部经济区（东区片区）规划一体化咨询公示。