几年前，万科高喊“活下去”的观点，一度引起行业的热议。三年后的今天，尽管天气秋意正浓，但国内房地产市场已然寒风瑟瑟。万科这个精准的预言，正在中国房地产市场得到应验。

10月22日，在上海举办的万科集团业务交流会上，万科董事会主席郁亮在分享中抛出了个人对房地产行业的16字观点：尊重常识，回归常态，阵痛之后，仍有机会。郁亮坦言，当前房地产市场犹如一个“正在艰难减肥的人”，未来行业参与者必须在转型中学会“赚小而长久的钱”，企业活得久、活得好、能力强比单纯追求规模更为重要。

▲对于万科未来业务开拓方向，郁亮表示“天下没有做完的生意，只有没做好的生意”。

●谈行业现状——

尊重常识，回归常态：
“冬天来了，所有人都会冷，要先保证自己能过冬”

记者还记得，在2020年万科媒体业务交流会期间，当时一封关于恒大集团向地方政府的“请求函”，引起了整个房地产行业的空前热议，恒大也曾一度公开辟谣。然而，当一年后的今天回头再看房地产市场，眼下行业正在经历的阵痛期，似乎给出了比恒大辟谣更真实的答案。

在“三线四档”“贷款集中度管理”等严厉调控政策下，今年来，不少大型国内房企资金链问题频出、债务违约，信用风险不断暴露，评级被一众国际投资机构密集下调。在当日的交流会上，郁亮也再度抛出与去年交流会上近似的观点：房地产行业非理性的高速发展“黄金时期”已然过去。尊重常识、回归常态，是所有行业参与者必须认清的现实。

“尊重常识很重要，它是我们作出所有判断和动作的基础。特别当大家处于迷茫的时候，常识往往会起到很大作用。”郁亮指出，从去年下半年就开始，金融行业就已经在减少金融资源在房地产行业里的占比投入。这意味着，房地产行业在经过多年的高速发展之后，目前投资属性正在弱化并回归平凡状态、回归民生行业。

而金融杠杆带来的红利消退，对房企带来最直接的阵痛就是缩表。对开发商而言，缩表更直接的表现就是降债务、控杠杆、去金融化。在去杠杆的过程中，资产端必然发生变化，投资、开工下降，再叠加前期高价拿地的情况，导致行业短期业绩受到冲击。对此，郁亮把这形容为“一个艰难缩骨减肥的胖子”。

“行业冬天来了，谁都会冷，因此企业都要先解决自己过冬的问题，保证自己的安全，这是对市场、对股东、对员工、对所有合作伙伴的负责。”在郁亮看来，这些年房地产先后经历了土地红利和金融红利两个时期，前者意味着资本市场评价地产公司以土地储备为指标，后者则是以PE估值的逻辑。随着回归常态时代的到来，万科一直在思考，过去地产行业所取得的成绩中，有多少是万科为客户提供好产品、好服务带来的，有多少是金融杠杆带来的。如此一来，企业才能认清自身在未来市场中的真实定位，从而想好未来该走的路。

●谈投资布局——

阵痛之后，仍有机会：
天下没有做完的生意，要努力“赚小而长久的钱”

“常识告诉我们，天下没有做完的生意，只有没做好的生意。曾经经历过阵痛的家电行业、运动服饰行业，如今诞生了美的、李宁这样的品牌值得我们学习；美国的帕尔迪地产、日本的大和房建也都是我们对标的成功企业，也是我们对行业未来信心的来源。”在主业有可能经受缩表的大环境下，当被问及万科未来的投资发展路向时，郁亮直言，“缩表”也曾在各行业和国内外发生，万科也将它们视作一种经验参照。从投资安全角度出发，现金变得比以往更加珍贵，所以万科对于投资项目的要求标准也在提高。不过他相信，只要做得好，做顺应国家和市场发展的事情，中国这么大的市场仍旧会诞生许多好的投资机会。

他举例称，早些年家电行业曾因下乡补贴政策退坡而滑落，但一大批家电企业倒下的同时，也有美的、格力、海尔等优秀企业脱颖而出，例如美的也经历了砍产品、关园区、裁员工的“缩表”，但通过转型线上、品牌研发等获得新生。运动服饰行业也是类似，在后奥运时期经历退潮，但也出现了“李宁”等一批国潮品牌。

中山万科金域中央项目。（资讯图片）

郁亮还以日本房地产为例，上世纪九十年代的大衰退导致行业萎缩，直到近期才恢复到20年前的水平。但在此过程中也有优秀的企业，例如大和房建连续十余年入列世界五百强，从原本的开发主业发展到如今的租赁公寓、物流、代建等业务都名列前茅。郁亮认为，中国房地产的情况比日本要好，城市和客户的需求中仍存在很多机会，“城市发展以前只管生产，现在生产、生活、生态更加融合，对项目开发的要求也更加综合；老百姓的需求也要求物业服务更加精细，做到科技、环保和人的需求相互匹配。”

与此同时，郁亮在分享中也坦言，经过这些年的多元化布局发展，万科在物业、物流等板块虽然增势显著，但体量占整个集团整体业务的比例仍然不足。而这也是当前大多数房企业在转型过程中面对的共性问题。

位于五桂山的万科四季花城项目。（资讯图片）

“现在再想找到一个与地产黄金时代开发业务体量相当的生意是很难的，以往赚大钱、赚快钱、赚短钱的时代已经过去。与其继续花费时间预测市场所谓的底部，倒不如把精力花在打磨能力上，努力地学会赚小钱、赚慢钱、赚长钱。这样我们的企业才能不但活下去，而且能活得久、活得好。”郁亮最后强调，未来行业的“下一个春天”将和以往不一样，这要求企业尽早做好准备，才能有机会享受到后续的发展红利。在他看来，努力把万科变成一个被社会、被客户、被城市需求的公司，万科就能有机会活下去、活得好。

◆中山商报
◆文/图 记者 梁展宏
◆编辑：侯海影
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