近两年，翠亨新区的土地市场一直是中山房地产市场的风向标。5月18日，中山市自然资源交易网陆续发布了三宗国有建设用地使用权公开出让公告，编号分别是G28-2021-0027、G28-2021-0028、G28-2020-0145，包括2宗综合用地，1宗商业商务用地，起始总价达到119.35亿元。三宗地块将于今年6月23日上午进入限时竞价。
记者留意到，这些地块主要集中在翠亨新区起步区南部——去年4月份出炉的中山翠亨新区科学城（定位大湾区的国际创新城市中心）。依据城市空间规划和产业发展布局，翠亨新区科学城将聚焦“城市智创中轴线”建设，涵盖高端商业、文化旅游、会展商贸和总部经济，着力打造文旅生态城、码头综合体、湖畔科创产业园，旨在加快推进新区基础设施建设、高端人才聚集和产业高质量发展。
▲中山翠亨新区科学城鸟瞰图。图片来源：翠亨新区
●远看“大铜板”，近看“大宅门”
千亩新中山港码头片区：打造280米高临海双塔造型
作为本次三宗出让土地中占地最大、用地类型最多的地块，编号为G28-2020-0145地块位于翠亨新区起步区东五围，毗邻伶仃洋与规划在建中的中山港客运码头，是整个翠亨新区科学城核心组成部分。
项目总土地面积668974.4平方米（折合约1003.5亩）、地面计容建筑面积上限155.34万平方米、地下总建筑面积上限约22.85平方米。地块现状为未平整，土地规划用途为二类居住用地、商业商务用地、文化设施用地、中小学用地、公园绿地、城市道路。在具体划分上，地块共分为3宗住宅用地、4宗商业商务用地、3宗娱乐康体用地以及配建部分用地等。记者还留意到，在这宗地块拍卖消息出来之前，相关部门在五一前夕才刚发布了详细规划调整。
该地块除了面积超大外，最引人关注的莫过于其开发条件。根据出让条件，未来竞得人需在码头片区计划建成高270至280米的标志性双塔形式超高层建筑——“未来之门”、会展中心、联检大楼、兼具文旅和商业特色的岭南风情水街、文化设施、幼儿园、小学、高端公寓及大型住宅社区。同时，这里将引进上市公司、五星级酒店等。按照规划，项目落成后将成为翠亨新区乃至中山东部沿海极具影响力的大型综合体，定位翠亨新区的城市新地标——“未来之门”，提升新区的整体城市形象。
▲“未来之门”造型效果图。图片来源：翠亨新区
记者从翠亨新区科学城鸟瞰规划图上也看到，规划建设的“未来之门”，在造型上远看酷似一个被分开的“大铜板”，近看则像是一扇造型别致的“大宅门”。不难看出，这个造型的寓意也是希望把它比作中山翠亨新区的“家门口”，门背后则是目前翠亨新区科学城规划的“城市智创中轴线”，与其余两块计划拍卖的用地形成无缝衔接的视觉、功能效果。
除了硬件开发指标外，地块建筑物的运营指标也有较高的要求：
1.项目自超高层建筑竣工验收之日起第5年开始计算，连续五年每年全年总营业额不低于21亿元，同时要引进2家市外主板上市公司，并将其上市主体注册地址迁入新区起步区。
2.未来政府将回购开发商代建的会展中心和联检大楼，会展中心回购价格为26.3亿元、联检大楼回购价格为16亿元；
3.地块内的五星级酒店须全部自持，自竣工验收之日起自持不少于10年。
4.住宅销售进度为整体项目住宅计容总建筑面积的10%，须在超高层建筑取得《中山市房屋建筑和市政基础设施工程竣工联合验收意见书》后方可销售。
▲“未来之门”造型效果图。图片来源：翠亨新区
●打造大型文旅项目
竞得人需4年内建成国家4A级大型主题乐园，对标长隆、华侨城
编号为G28-2021-0028地块位于中山翠亨新区起步区西四围，总占地约503617.2平方米（折合约755.4亩），性质涵盖居住、商业商务、娱乐康体、体育等。这宗大型地块共分为3宗住宅用地、4宗商业商务用地、3宗娱乐康体用地以及配建部分用地等。预计整宗地块的项目总投资超百亿元，拟在翠亨新区起步区南部打造集主题乐园、2家五星级酒店（其中一家按新中式风格建设，拿地后3年内竣工）、购物中心与医学美容中心（拿地后3年内竣工）、商务办公与高端公寓（拿地后5年内竣工）及社区于一体的国际大型文旅生态综合体。
其中，地块主打项目是主题乐园。根据土拍要求，竞得人投入主题乐园的土建、设备及筹建等费用（不含土地款）需不少于15亿元。竞得人须于主题乐园全部建成并投入运营后3年内，通过国家4A级旅游景区评审。两家五星级酒店需在拿地后的三年内建成。这意味着，酒店作为主题乐园的重要配套，其必须在乐园落成前建成。
在业态上，主题乐园将集合主题秀、科技互动体验及餐饮娱乐等业态，要求4年内整体落成，投资强度需与番禺长隆野生动物园、横琴长隆海洋王国以及顺德华侨城等文旅项目相当，将成为拉动城市旅游消费的有力抓手。
值得一提的是，为了防止地块竞得人“重住宅、轻旅游”的开发思路，土拍还明确要求，项目住宅计容总面积的10%，须在主题乐园竣工并投入运营后方可销售。这意味着，开发商需把主题乐园的建设作为开发的重心。土地开发建设要求之高，也体现出了中山在翠亨新区马鞍岛上打造超级文旅项目IP的决心。
●湖畔科创产业园项目
超低容积，需引进世界前100强的欧洲企业中国公司
编号为G28-2021-0027的地块，占地71076.5平方米（折合约106.6亩），位于翠亨新区西四围、西五围。地块位于新区南部人工湿地湖畔公园，规划用途商业用地兼容商务用地。
值得一提的是，地块共由4宗小地块组成，容积率均要低于1.0，且限高24米。
▲湖畔科创产业园。图片来源：翠亨新区
根据公告，相比起前面两宗“巨无霸”地块，该地块最大的亮点，在于其对竞得人在招商引资、进驻企业门槛上提出了较高的要求。
譬如，竞买人须已与《财富》杂志公布的2020世界500强名单中前100强企业中的欧洲企业的中国区域公司签订战略合作协议；引入或培育注册地在本项目用地范围内的科技或创新企业不少于40家；引进或创建至少1家省级以上（包括省级）创新平台并通过认定，包括不限于工程技术研究中心、重点实验室、众创空间、科技企业孵化器、科技企业加速器、制造业创新中心等；每年获得专利授权不少于5项，其中，每年获得发明专利授权不少于2项；每年与不少于10家中山市企业签订服务合同等。
●记者观察
翠亨新区城市化开发进入“整容期”
如果说，过去几年马鞍岛的城市化开发有点像“仙女散花”（到处有一点却又不成气候），那么本次三宗大型地块的同时上市，则意味着翠亨新区的城市化建设进入“整容期”。一座被期待已久的中山滨海新城、城市门户、城市发展新心脏，正加速在大湾区西岸崛起。
记者发现，截至今年4月，翠亨新区规模以上工业企业达48个，随着新区三大主要产业高速发展和集聚，未来几年将有更多高端产业、高层次领军人才及国内外龙头企业落户，区内人居、休闲娱乐等配套的需求将急剧增加。对于目前还是个“大工地”的马鞍岛来说，前者现阶段显然无法满足上述需求。
▲“城市智创中轴线”示意图。图片来源：翠亨新区
与此同时，2021年是中山经济发展攻坚之年，翠亨新区作为中山城市转型升级的重大平台载体，对比周边的横琴新区、南沙新区、佛山新城、东莞松山湖，其城市面貌确实亟待升级。未来，随着上述三宗地块的高速开发，届时翠亨新区起步区南部片区将与正在建设的雅居乐“北塔”超高层，一同形成城市智创中轴线，构建出产、城、人、文融合的新高地。“湾区枢纽、精品中山”的大湾区西岸城市形态也将逐步形成。
此外，项目建成后，可为区域创造可观的就业岗位、税收，同步带动新区实体产业、现代服务业、旅游业、文化产业的协同发展。期待随着深中通道通车日期的日渐临近，翠亨新区真正可以成长为一个提升中山城市档次、人居水平、就业水平的滨海新城，借此向整个大湾区释放出中山城市、经济、产业重振虎威的“最强音”。
◆中山商报
◆文/记者 梁展宏
◆编辑：侯海影
◆二审：何腾江
◆三审：赖有生
