东凤镇成功实施凤巢湾“三旧微改造”，沿江旧区转型文创打卡地_中山Plus

谈及“三旧改造”，最省事且效果辉煌的办法，无疑是整体收购地块、拆除老旧物业、兴建高楼大厦。

也有人希望“把根留住”，于是在高楼群内留存几栋老房子……多数企业，选择上述两项操作旧改。

有没有“第三条路”？在东凤镇党委、政府的全力支持下，该镇凤巢湾片区的“复活”给予了肯定回答。

这是“辛苦”和“心累”的探索——把东凤镇的旧区建筑重新加固，分片区引入完善的服务业形态，再通过高频率的社区活动聚集“流量”，让旧区从“集体回忆”升级为当下的“社交圈”及“朋友圈”，为当地注入可持续发展动力。

凤巢湾项目代表梁先生表示，把团队的创新探索定义为“三旧微改造”。他说：“比传统办法多一个‘微’字，除了做好‘硬件’建筑物修复，更要植入‘软件’，用‘互联网+流量’思维增加和维持人气，让商圈保持‘市民有得玩、商家有得做’的健康状态。”

▲历经3年蜕变，东凤镇的凤巢湾创意新天地成为当地一景。图由凤巢湾提供

●初心：
“让小时候的乐园重现生机”

东凤镇沿江路、兴华西路构成的“T”型街区，饱含着老东凤人的农业商贸“集体回忆”。如今，旧街区更名叫“凤巢湾创意新天地”，数百栋旧建筑在潮流活动、民俗推广、特色商业、历史教育等“软件”手段的协助下重现生机。历经3年蜕变，重现繁华的凤巢湾，逐渐吸引了越来越多中山东凤人、小榄人及顺德容桂人到此“打卡”和消费。街区又成为各年龄段消费者的社交平台。

▲经过微改造，东凤镇旧区建筑升级为居民的“社交圈”。图由凤巢湾提供

凤巢湾项目代表梁先生表示，东凤镇东兴社区是昔日东凤的镇中心，经济、文化、行政的集聚区，自己小时候经常搭渡船来这里玩，留下很多童年回忆。

两岸分设的沙口渡口，从上世纪民国时期至八十年代一直是澳门、珠海、中山前往广州公路的“壹号码头”。在中国尚未进入“逢山开隧、遇水搭桥”的年代，100公里的广珠公路要依靠渡船跨越5条大河。新中国成立后，位于小榄水道北岸的东兴社区成为当时东凤镇的政治经济文化中心。人民公社、供销社、粮仓、茶楼、小百货商店、药材铺、邮局、银行、财政所等机构林立。

然而，进入21世纪，东凤镇发展为中国小家电产业基地，镇政府及当地商圈陆续搬迁至省道凤翔路一带，东兴社区逐渐成为“被遗忘的角落”。

2016年，东凤镇党委、政府从打造看得见山、望得见水、记得住乡愁的美丽乡村目标出发，谋划全镇的美丽宜居行动，相关部门向有实力的企业发出邀约，参与东兴社区一带的活化项目。

为此，中山市中京文化创意产业发展有限公司（下称“中京文创产业”）宣告成立，组建团队，提交“三旧微改造”方案——不拆旧房，只做翻新；配置完善的业态，提供特色商业、教育培训、休闲旅游、健康养生、创业孵化、潮流活动、民俗推广、历史教育等全系列服务，让旧区“养活自己”。

▲不拆旧房，只做翻新。自2016年开始，东兴社区一带的旧建筑焕发新面貌。

●挑战1：
让业主认同“三旧微改造”

旧改团队在东凤镇党委、政府的带领下，前往全国多个乡村振兴优秀案例地区考察，为东凤的“三旧微改造”注入灵感和创意。最终，“三旧微改造”的思路逐步清晰——整个方案必须适合东凤当地的各类实际情况，不追求“高大上”，讲求“对症下药”，为凤巢湾打造宜业、宜游、宜居的新时代功能。

在东凤镇党委、政府的支持下，“凤巢湾”做的是真旧改和真文旅，不是做房地产。接下来两年，团队与数百栋旧建筑的业主逐一沟通，强调“免费加固、长期租赁、长远收益、盘活用途、就近就业创业”等亮点，逐步让屋主们认同和接受“三旧微改造”。

2016年那阵子，多数老屋已无法开设街区商业店铺，只能租赁给小微企业用于仓储、作坊生产等用途，收益极低。多数旧屋被丢空，门窗不翼而飞，房子日久失修、摇摇欲坠。

凤巢湾项目代表告诉记者：“旧屋性质包括政府物业、供销社物业、社区物业、私人物业。长租前两类房屋，政府和供销社都很支持。要租赁后两类物业，双方在短期租金、长远收益、居民愿望、中青年就业创业等方面谈了很久，最终取得共识。”

他说：“东凤镇各部门为企业、产业当好‘店小二’的服务精神尤其让人印象深刻。各个职能部门不断为凤巢湾项目牵线搭桥，对接供销社、社区、市民等不同类型的业主，最终让谈判得以顺利进行，保障整个项目在较短时间内得以动工，切实帮助企业解决在发展过程中遇到的困难。”

▲凤巢湾创意小镇展示厅。

▲为当地居民建设的艺术博物馆。

●挑战2：
为每栋旧屋设置不同的加固翻新方案

2017年12月，凤巢湾旧建筑加固改造工程启动。

旧区房屋自上世纪40年代至90年代陆续建成，在产权、性质、结构等方面留下不少历史遗留问题。为此，中京文创产业聘请了专职结构工程师，为每栋旧屋设置不同的加固翻新方案。

此外，团队还为每栋旧屋重建了污水处理池和排水管网，为整个旧区配备了消防喷淋系统、花岗岩人行道等硬件。每一个片区设立多处200吨级的加压储水池，然后把消防管网、智能烟感器网络延伸到每栋旧屋的室内外。每套系统投资300万元以上，让凤巢湾穿上“金钟罩”。

与此同时，东凤镇并没有做“甩手掌柜”。为解决东兴社区沿江片区道路破烂、容易水浸、车辆通行能力偏低等问题，当地党委、政府筹措资金，以高标准重修马路、排水管网，将各类架空线缆埋入地下，显著改善当地人居环境。

▲改造加入了现代“工业风”元素，在夜幕下异彩璀璨。图由凤巢湾提供

记者发现，数百栋旧建筑的加固改造，除了保留原有房屋、修旧如旧外，又加入了现代“工业风”元素，例如大量使用玻璃幕墙，从而增加建筑物的采光通透性。此外，爬藤绿植、绿化苗木等对建筑外观进行了修饰，让不同时期的建筑物产生和谐感。

●挑战3：
盘活中心小学旧址，打造文创孵化中心

凤巢湾项目代表说：“除了为零散旧屋引入街区商业，更要盘活大型建筑，这是难度更大的精细活。”

凤巢湾中部是原东凤中心小学的旧址。学校扩容搬迁至西侧后，原有校区的活化更考验“三旧微改造”的智慧。中京文创产业的思路是——打造中山北部规模最大的教育城和孵化基地，提供涵盖学前、小学、初中、高中的教育辅导和体育训练，同时提供成人职教服务，为东凤、小榄两镇打造优质的教育、就业、技能提升平台。

经过两年升级改造，旧校舍改造为拥有40多个多媒体教室、阶梯室、舞蹈室、午休室、食堂的教育城，操场设置了篮球场、羽毛球场、恒温泳池等体育设施。广东司法辅助人才培训基地落户凤巢湾，为教育城和孵化基地擦亮了品牌。

“教育城的思路很清晰。对于文化课辅导，我们聘请中山北部的知名老教师组建团队，坚持自营，确保辅导效果。对于艺术课和体育训练，凤巢湾邀请社会团队合作运营。”凤巢湾项目代表说，“我们让教育辅导、艺术和体育培训、课外托管采用‘一站式’安排，免却接送子女四处奔波的问题，解决了家长和家庭的痛点。”

与此同时，东凤中心小学原址西侧的老粮仓片区，重现了当年谷仓林立的场景，但用途已集合了青年创业孵化、退伍军人服务中心、书画创作基地、工业设计园、电商实操基地、文化展演广场等多种功能，成为文化创意创业园。

据介绍，凤巢湾的文创科教区整合了教育城和孵化基地，目前为东凤、小榄、顺德容桂等地的大学生、中专生、退伍军人等提供完整链条的服务；既为凤巢湾引入持续的人气和流量，同时为中山北部市民打造“朋友圈”。

凤巢湾项目代表告诉记者，在运用“文化”元素活化凤巢湾的进程中，东凤镇党委、政府的指导、支持和执行力发挥了决定性作用。24小时图书馆等设施“硬件”和运营“软件”的建立，全部获得职能部门的高效率支持。凤巢湾开始运营后，这里成为当地团委、工会、妇联、人社等部门举办各类公益文化活动的平台，让更多东凤人认识了这个体现更美好生活的新载体。

▲如今，凤巢湾已成为东凤镇居民的美丽“朋友圈”。图由凤巢湾提供