9月6日，中共中央、国务院最新公布的《全面深化前海深港现代服务业合作区改革开放方案》，进一步扩展深圳前海合作区发展空间，指出前海将打造全面深化改革创新试验平台、建设高水平对外开放门户枢纽。对于与深圳前海合作区一桥之隔的中山而言，随着深中通道建设的稳步推进，更可看到来自深圳经济辐射所带来的发展机遇。
上周，作为翠亨新区地标项目——翠亨新区码头综合体项目（也称“未来之门”）正式通过国土部门备案。备案资料显示，“未来之门”项目预计总投资额达270亿元，计划建142栋建筑，其中包括了一栋78层高的商业建筑。在“深中一体化”大风向之下，这扇面朝伶仃洋、直面深圳前海的中山“未来之门”，将如何被开启？
▲“未来之门”建筑设计概念图。图源：翠亨新区
●中山“未来之门”千亩码头综合体开发信息首公开
今年6月23日，深业集团联合万科经过五轮激烈竞拍，以总价81.9亿元拿下中山翠亨新区马鞍岛超千亩码头综合体地块，该宗地块正是翠亨新区地标“未来之门”项目所在。该宗地块不单刷新了中山单宗土地拍卖成交总价的纪录，同时也是翠亨新区乃至中山迄今为止开发规模最大的城市综合体项目。
此次公开的备案信息显示，该项目占地面积66.89万平方米（约1003亩），计容建筑面积157万平方米，不包含别墅类建筑。项目共142栋建筑（地下3层，地上最高78层），总建筑面积213万平方米，其中住宅面积46万平方米，商服面积101万平方米，文体教育面积5万平方米，车库面积57万平方米，其他面积4万平方米（包括设备用房、公建配套等）。
据悉，这个由深业+万科联合体成功拿下的中山翠亨新区码头片区，定位为连接珠江东西两岸，连通粤港澳及大湾区其他地市的重要枢纽，将通过综合开发模式将该区域打造成集口岸、会展、文旅、商业、酒店、社区等产业和商住功能于一体的大型口岸商业综合体，项目预计总投资规模超270亿元。这也是迄今为止万科在马鞍岛上布局的第三个项目，也创下了万科在中山土地开发强度的新纪录。
根据开发要求，未来的码头片区将打造约280米高的标志性双塔形式超高层建筑——“未来之门”、会展中心、联检大楼、兼具文旅和商业特色的岭南风情水街、文化设施、小学、高端公寓及大型住宅社区。同时，这里将引进上市公司、五星级酒店等，建成后将极大地提升翠亨新区城市形象，进一步加快中山与粤港澳大湾区内各城市的竞合发展步伐。
▲“未来之门”建筑设计概念图。图源：翠亨新区
●“深中一体化”大风向下，万科携手深圳国资“西进”
记者留意到，作为万科此次拿地的合作伙伴——深业泰然(集团)股份有限公司，是成立于1985年的深圳市属国有企业，是深业集团核心成员单位。深业集团则是深圳市人民政府全资拥有、深圳市国资委直管的大型综合性企业集团。
事实上，深业集团是“深中一体化”大风向下，将资源向中山倾斜的深圳国企。早在2019年4月，深业集团下属深圳科技园公司与中山翠亨新区旗下投资平台，按照7:3比例成立合资公司，据此共同开发建设和运营深中科技创新产业园。
同年11月，深业集团、深业控股还与万科签署战略合作框架协议。当时双方约定，重点推动在深圳及周边地区土地获取、项目开发、城市更新、土地整备利益统筹、产业驱动及运营的合作。而上述马鞍岛综合体地块，正是深业、万科签署战略合作后首个落地项目。
早前深业集团通过官微披露，翠亨新区码头与综合体地块被集团规划定位为“大湾区西岸最具影响力的大型综合体、翠亨新区的城市新地标”，建设内容包括双塔形式超高层建筑“未来之门”、会展中心、联检大楼、岭南风情水街、文化设施、中小学、高端公寓及大型住宅社区。深业集团同时强调项目的区位因素，称该地块与深圳前海自贸区隔海相望，是翠亨新区科学城的核心组成部分。由于项目处于深中通道中山方桥头堡位置，因此将有望成为深圳产业要素外溢抵达珠江西岸的第一站。
记者查询相关资料发现，从建设运营能力看，深业集团主要开发过深圳深业上城项目，后者集产业研发、公寓、酒店、商业于一体；万科同样有过综合体打造经验，其中商业地产主要通过印力集团发展，此外也打造过会展交易类项目，诸如万科前海国际会议中心。万科南方区域相关人士曾表示，公司与深业将发挥各自业务优势，做好项目综合开发。
▲“未来之门”建筑设计概念图。图源：翠亨新区
●中山明确翠亨新区基建需“提标+提速 ”
今年8月27日，我市召开的加快翠亨新区高标准建设现场推进会提出，要加快推进翠亨新区高标准建设，对标前海、横琴等一流新区，建成“中山版”的前海深港现代服务业合作区和横琴粤澳深度合作区。
据了解，在基础设施建设方面，翠亨新区的香山大道已于今年6月底实现主线通车，南冲路建设完成，明珠路、海湾二路进度已过半；年底前完成32.3公里市政道路、5.7公里综合管廊和4座桥梁建设；马鞍岛上其余市政路网建设明年计划全部动工。
据统计，今年来，翠亨新区突出重点区域打响攻坚战，进一步聚焦健康医药、先进装备制造、人工智能与数字经济、高端现代服务业等主导产业，以城市功能和配套设施建设服务产业发展。上半年，翠亨新区招引落地文旅生态城、省建科院总部等5个优质项目，持续对接中国黄金、中铁集团等行业头部企业，积极洽谈富元香山埠、翠林集团、华纳兄弟等相关大型文旅项目，推进孙中山故里旅游5A景区整体提升和海岸温泉度假区调规建设，打造国际级文化旅游目的地。
截至目前，翠亨新区已成功招引北塔综合体、西湾外国语学校、榄菊大湾区博物馆、湾区未来科技城、天华智慧城等30多个标杆型项目落地，总投资超350亿元。根据控规，翠亨新区起步区南部片区未来将建成城市创享中心，北塔超高层综合体、榄菊大湾区博物馆已相继落户南部片区，这预示着南部片区未来将成为新区集中发力的片区。未来，港澳码头综合体、国际性综合商业中心、具有国际影响力的文化旅游地标、低密度优质舒适科创商业区等大型综合开发亦在筹备中。
□记者观察：
白银时代，超大项目开发持续考验房企硬实力
如今，每次踏足翠亨新区马鞍岛，整个岛上遍地开花的工地吊塔、市政施工项目都让记者感受到了这个昔日与深圳隔海相望的“小岛”，正借着深中通道的建设不停发力。
▲深中通道。图源：翠亨新区
纵观大湾区前海、横琴等国家级新区的建设，大项目建设是促进一个城市新区在短时间内提升城市面貌、综合实力的重要因素。正因为翠亨新区码头综合体项目具有不可复制的区位优势，吸引了万科不惜重金打造这个千亩项目。可以不夸张地说，该项目将是翠亨新区乃至整个中山东部的滨海城市地标。
然而，在目前房地产市场调控“三道红线”的严格考核下，资金压力是考验房企开发这种超级大型项目的重要一环。近期，个别头部房企出现的债务问题，已然成为整个房地产行业关注和讨论的焦点所在。
所谓“三道红线”，是去年8月监管部门对重点房企资金监测和融资管理规则，按照“红、橙、黄、绿”四档管理，并据此设置“三条红线”：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。特别今年来，针对房企融资的监管愈加严厉，包括房地产贷款集中度管理、商票监管等一系列手段，穿透式的监管让房企融资渠道大大收缩。这标志着行业正式进入白银时代、管理红利时代，未来的竞争将更加全面和充分。
有见及此，在记者看来，作为房地产行业龙头、财务“绿档”企业，万科+深圳国企是眼下市场里为数不多具备开发这类超大型项目能力的开发方。毕竟这类项目除了前期开发需要大量的资金外，后续运营是否到位更加重要。考虑到万科近年“城乡建设与生活服务商”的战略定位，记者更加希望万科能在积极布局传统地产业务的同时，更多地参与翠亨新区长远的城市建设、服务业等，把万科在深圳成功的城市商业运营经验带到中山，助力翠亨新区马鞍岛朝着“中山版前海”的长远发展目标不断前进。
◆中山商报
◆文/记者 梁展宏
◆编辑：侯海影
◆二审：何腾江
◆三审：赖友生
