2019年已结束，这一年，房地产行业进一步迈入“白银时代”，行业增速放缓，房企盈利空间被压缩成常态。为谋求新的利润增长点，多元化业务布局已成房企追求的趋势。在本期报道中，本报记者将带大家回顾以及点评2019年中山房地产市场的大事件。
事件 1 政策利好频出：“融城”概念推动区域市场发展
关键词：大湾区、人居环境
今年2月份，《粤港澳大湾区发展规划 纲要》正式出台并实施，目标是加快推动以珠三角九市+港澳地区的大湾区城市群经济、文化的融合，打造在全球范围内具有较强综合竞争力、宜居的湾区城市群。11月初，在北京举行的粤港澳大湾区建设领导小组会议上，国家出台了3类共16项惠港新措施。当中，包括便利香港居民在大湾区内地城市购买房屋、支持香港居民在内地居住、生活、工作、就医等内容，都是惠及香港市民的政策措施。
记者点评
在大湾区城市中，中山在宜居方面优势明显，拥有“联合国人居奖”“全国文明城 市”“全国最具幸福感城市“”全国综合治理 六连冠”“国家森林城市”等荣誉，治安、交通、广府文化、空气等宜居资源在大湾区中表现突出。
另一方面，作为珠三角西岸核心城市，交通建设也成为中山深度融入大湾区的关键。在深中通道、港珠澳大桥、深茂铁路、广中江高速、城市轨道等重大交通基建设施的围绕下，不但将促进中山融入粤港澳大湾区，同时也大大地提升了未来中山的城市地位。
事件 2 紧跟政策红利与号召，头部房企多元化转型在路上
关键词：多元化、转型
2019 年，在国内房地产开发企业 500 强榜单中，排名在前30位的房地产企业都 在进行多元化布局。机构调查显示，在目前的头部房企中，以纯地产开发定位的企业 已经越来越少。长租公寓、文旅融合、教育、现代农业、机器人、大健康、新能源汽车…… 部分房地产行业的龙头企业，从多方面抓住转型机会，争取多一些市场生存空间。
譬如，作为地产界“三好学生”的万科，早于2014年正式开启转型之路，发力物业服务、长租公寓、商业开发、物流仓储及产业园项目等。2019年，碧桂园将集团重新定位为“全世界创造美好生活的高科技综合性企业”，并明确地产、机器人、农 业三个发展重点。恒大将新赛道锁定在文旅、健康、新能源汽车领域。在备受关注的新能源汽车板块，恒大已针对新能源汽车完成全方位布局，覆盖新能源汽车全 部产业链条。
此外，由于物业企业受政策波动影响小，收入来源相对稳定，其潜在价值正在逐渐被认知。2018年以来，保利、万科、时 代、远洋、碧桂园等大型房企旗下物业板块分拆上市（赴港IPO）更成为热潮。
记者点评
随着国内城镇化建设不断加速，在行 业销量见顶和“房住不炒”政策基调下，单靠土地、人口、城市红利实现扩张的时光已越来越少。对于头部房企而言，在年销售额达到上千亿的规模后，如何继续保持高速增长，是不得不面对的问题。因此， 除了地产开发主业之外，尝试做一些其他产业的创新。另一方面，当行业总体规模接近“天花板”时，一些进取型的房企至少 要在未来行业规模有所下滑前，找到不同 领域的新蓝海。
随着近些年“双创”“大湾区规划纲要”等一系列政策出台，产业地产作为发展实体经济的重要载体，得到国家和地方的支持与市场资本的追逐。一些房地产企业、制造业企业、金融资本企业、电商等纷纷涉足产业地产领域。反观，对于中小房企而言，当前面临的主要还是生存压力。在规模、资金、团队等有限的情况下， 跟风多元化布局，未必是明智之举。转型、离场、被并购或将是中小房企的最终命运。
无论如何，中国房企在创造大量财富后，同样正努力实现财富正循环，通过多元化业务探索，让资金重回社会。但可以肯定的是，房企转换赛道，远比地产开发的主营业务更为艰难，风险也肯定越来越大。
事件 3 中介龙头在中山发起品牌加盟潮
关键词：整合
作为国内房地产中介巨头之一，去年，链家集团宣布将链家直营、德佑加盟 和贝壳找房三大业务独立分拆。其中，经营多年的链家网则升级成贝壳找房平台。随后，贝壳、德佑、链家管理团队宣布合并。记者在今年7月初于深圳举行的德佑品牌全国战略发布会上了解到，通过加盟模式，德佑计划持续整合目前国内数量庞大的第三方中介门店，完成未来3年签约3万店的计划。截至今年底，德佑品牌在不到两年的时间内，已经实现超过10000门店、90000多名经纪人、覆盖全国 96座城市，在35个城市规模领先，在中山市场的门店已经接近200家。
记者点评
不难看出，在该加盟模式下，链家集 团得以迅速收拢了一大批中山的中小型中介品牌，这些中小企业旗下的经纪人以及其掌握的房源信息，自然也被统一接入到贝壳找房的数据网络中。事实上，对于中小中介品牌来说，这些数据信息是前者核心的轻资产，而如今则被贝壳找房平台所吸纳。目前德佑规模效应的背后，核心竞争力在于行业资源的整合提效。通过ACN合作网络（经纪人合作网络），打通了经纪人之间、经纪品牌之间的房源壁垒，增加了房源在行业内的流动率，提高了房与客的匹配效率。更重要的是，相比起传统缺乏品牌的“夫妻店”，规模效应、 品牌效应、系统管理模式的优化，中介行业的品牌效应将在房地产存量时代发挥更大的作用。
截至目前，中山房屋中介市场已经形成乐有家、德佑（含华振地产）为首的两大品牌阵营。这两个品牌未来在中山的市场份额之争谁胜谁负，目前仍是未知数。但可以肯定的是，随着中介行业进入大浪淘沙的寡头时代，规模化也随之带来行业专业化，中山市民将能享受到更为正规、专业、全方位的房地产中介服务。
事件4 从项目到片区：房企抢占 中山城市更新市场蛋糕
关键词：旧城改造、以点带面
从2010年开始，中山市部署开展推进旧城镇、旧厂房、旧村庄改造。截至2018年年底，全市已投入资金400亿元，完成改造用地面积1.2万亩，已建成大涌镇红博城、东区盛景尚峰、石岐区完美金鹰广场等一批典型项目。
2019年以来，中山市在城市更新的顶层规划上更加注重片区整体改造。目前，中山的城市更新政策坚持以点带面，推动项目实施；坚持以旧厂房升级改造为主攻方向，按照“成熟一个，推进 一个”原则；以中心城区为主阵地，稳步推进旧村庄、旧城镇连片改造。
早前，中山已经启动东区桥岗社区沙岗旧村庄（城中村）改造项目、石岐区南下片区改造项目、员峰村旧村庄改造项目、三乡镇泉眼村旧村庄改造项目、圩仔社区旧城镇改造项目的改造意愿和基础数据调查等前期工作。
记者点评
记者从中山市城市更新协会了解到，未来三年，中山将计划新增实施改造“三旧”用地1333.33公顷（折2万亩），其中“工改工”666.67公顷（折1万亩）。 譬如，明年中山计划通过旧厂房改造新建新厂房600万平方米，争取中心城区范围内（石岐区、东区、西区、南区、火炬开发区）每个区有1个旧村庄或旧城镇连片改造项目正式启动。
城市更新的推进，除了地方规划、政策扶持外，房企的参与力度同样重要。目前，越秀、佳兆业、华发、华润置地、华夏幸福等一众房企先后成为了中心城区多个城中村改造项目的前期咨询主体服务企业。不过与此同时，在目前宏观经济增速放缓、国家“房住不炒”的房地产政策定调下，城市片区更新是否还能与大拆大建、房地产化画上等号？大规模的城市更新如何操作才能发挥其最大效益？房企在漫长的城市更新过程中，如何权衡开发风险、资金周转、社会和经济效益等多方面的因素？这都是摆在面前的现实考验。
◆中山传媒商业事业部
◆文+/记者 梁展宏
◆图+/记者 洪喜鹏
◆美编：贾荐勋
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