2023年，中山市共开工改造老旧小区134个，完工30个。涉及2800幢居民楼、4.8万户居民，建筑总面积约437.53万平方米，超额完成年初确定的目标任务，被省住房城乡建设厅评为2023年度城镇老旧小区改造工作突出市。2024年，中山持续推进老旧小区改造工作，截至今年10月，全市258个小区已完成立项和方案评审，已开工小区60个，已完工小区45个。随着一栋栋老旧住宅焕新颜，功能上也在不断丰富，居民生活的幸福指数也得以大幅提升。

老旧小区改造完成后，因缺乏后期维护导致小区重回老旧，也曾是困扰不少小区的难题。如何让老旧小区改造成效“续航”更久？为做好老旧小区改造的“建管并重、长效管理”，中山在老旧小区改造中实施了“全过程长效管理”策略，如创新引入智慧停车、智慧安防等智能化设备打造智慧小区，实现无人化管理，减员增效，节约管理成本。充分挖掘整合老旧小区低效闲置资源，创新引入社会资本，实现成套成片改造提升和经营管理。

因地制宜，探索不同物业管理模式，其中推行“EPC+O”模式57个，优化已有物业管理48个，业主自我管理28个，区属保安公司提供物业管理22个，社区兜底管理9个，引入专业化物业服务企业6个，“DBIO”数字运营模式试点街道1个，推动老旧小区改造从“物质空间提升”转变为“社区综合治理”。近期召开的市委十五届八次全会指出，进一步深化“四改”（“工改”“水改”“田改”“城改”），重塑生产生活生态新空间，其中，深入推进“城改”，加快推动旧城焕发新活力，这为新一轮城中村和老旧小区改造按下了“加速键”。

推行“EPC+O”模式 探索老旧小区改造新模式、新路径

2023年9月27日，2023年度中山市石岐街道老旧小区改造项目开工仪式在洪家基正街小区举行。洪家基片区老旧小区改造项目（下称“洪家基项目”）作为石岐街道本年度第一个动工建设的老旧小区改造项目，正式动工后将按下石岐旧改“加速键”；同时，作为中山市首个“EPC+O”项目，该项目将探索中山老旧小区改造的新模式、新路径。

过往，中山的老旧小区改造通常采用的是施工总承包模式，采用施工总承包模式改造的小区往往没有引进物业负责日常管养、维护，其改造成果难以维持。而“EPC+O”一体化模式，改变以往“政府包揽、工程主导”的传统做法，实现设计、采购、施工及运营一体化的总承包，针对老旧小区管理模式低效空白等问题，建立物业长效管理和运营机制，提供高性价比的物业服务及社区治理模式，提升社区持续“造血”能力，进而实现老旧小区改造的可持续发展。

具体而言，在“EPC+O”一体化模式下，承建单位将对公有房屋、机动车泊位、公共广告位等存量资源进行活化利用；又或者整合相关闲置物业、公有物业，成套成片共同改造提升和经营管理，适当增加便民商业设施，丰富社区供给，提升小区居住品质和街区活力。

据了解，石岐街道以洪家基、华光路、光明路、涵秀里等4个片区为首批试点，在辖区无物业小区逐步推开物业服务模式，使用“EPC+O”模式实现小区改造和引入物业管理服务同步推进，项目中标单位在施工完成后继续承担后期的物业运营维护，促使其建管并重，全流程谋划老旧小区有机更新，预防老旧小区改造效果“缺管护”“寿命短”的问题。此外，中标单位还将提供两年免费服务期，让居民“先尝后付”，逐步推动物管合法进驻、业主付费，改变政府长期财政兜底、收费服务引入难的现状。

目前，石岐街道已有57个老旧小区开始推行“EPC+O”模式，小区改造的施工方在完工后继续承担后期的物业运营，这既延长了改造成效，也为小区成立业委会、招引物业管理单位创造了更充裕的过渡期。并且，中山以西区街道西苑社区为试点，探索数字化赋能社区治理（DBIO）改造模式，推动老旧小区改造从“物质空间提升”转变为“社区综合治理”，充分挖掘整合老旧小区低效闲置资源，引入社会资本，实现成套成片改造提升和经营管理。

激活群众自治新动能 居民幸福感大大提升

石岐街道是典型的中心老城区，开放式小区较多，大多没有物业，普遍存在公共设施老化、车辆乱停乱放、绿化率不足、道路不平整、治安有待提高等问题，常常陷于市场化物业“不愿管”、居民自治“不善管”的困境，成为基层治理的难点、痛点。近年来，石岐街道坚持以党建引领基层治理，以温泉宿舍和供电局小区为试点，通过强化基层党组织的引领作用，不断激发党员群众参与基层治理的内生动力，成功探索出自治管理与物业化管理等两种老旧小区管理模式，有效破解了老旧小区治理难题。

经综合考虑小区建筑风格、配套设施、绿化景观、历史文化等因素，石岐街道在保留小区文化韵味的基础上，加大资金投入，对供电局小区和温泉宿舍活动室进行全面升级改造，蜕变成为党群服务站。

党群服务站集学习教育、党群议事、居民活动等基本功能于一体，内设图书阁、“学习强国”线下体验空间，小区凉亭升级打造为“岐邻议事厅”，把服务阵地下移至群众家门口，让沟通、反映、学习更便捷。供电局小区、温泉宿舍的先进治理经验吸引了市委组织部，南区街道，板芙镇，佛山市南海区九江镇、大沥镇，云浮市郁南县都城镇等单位现场观摩借鉴，并获得一致好评。

供电局小区在建立“党支部+楼栋长+自治小组+居民代表”共管模式基础上，创新无物业小区自治管理新模式，于2023年5月4日与中山市石岐区市政环境服务有限公司进行签约，通过“社区党委牵头、党员干部带头、物业主动认领、居民积极参与”的模式，结合“岐邻议事厅”“岐管家”“好邻里”党建品牌深化行动，广泛发动广大居民群众参与协商议事，累计收集群众诉求81条，“急难愁盼”问题25件。强化居民议事协商结果执行，带动居民群众齐抓共管，真正将议事成果落到实处，有效解决电梯加装、路面修复、楼梯间翻新、健身器材等14个民生问题，大大提升居民的获得感、幸福感和安全感。

在中山，不少老旧小区从自身实际出发，积极探索行之有效的管理模式。如莲兴社区以天明花园D区作为党建引领无物业老旧小区治理样板，构建“无事常联系、有事共商量、邻里一家亲”的治理新模式，努力实现老旧小区向“兴”而行；仙湖社区党委立足痛点难点问题，发挥党建引领基层治理作用，以“党建+自治”探索老旧小区治理“蝶变”之路，构建一核多元共治体系，2023年12月，玻璃厂小区融合资源打造社区治理新阵地情况被发布在“中山机关党建”公众号作宣传推广。