为加快“工改”项目落地实施，4月10日，中山发布实施《中山市旧厂房改造升级实施细则（修订）》（以下简称《实施细则（修订）》），对上一版政策进行修订。

对比2020年底发布的《中山市旧厂房升级改造实施细则》，记者发现，新政主要对参与自主改造和合作改造的企业要求方面有所放宽，降低公益项目、“工改工”项目相关指标要求，并将更多权限下放至镇街，以推动支持更多企业参与“工改”，加快“工改”项目落地实施。

“项目实施”部分——

•调整优化参与村企合作改造的市场主体基本条件，将“自身或其控股子公司应具有工业园区开发经验或曾作为‘三旧’全面改造项目改造主体”的要求修改为“具备一定的项目建设管理经验或能力”，拓宽了可以参与改造的企业范围。

•不涉及住宅用地开发的改造项目招商方案审批权限，调整由镇街审查、审批，允许镇街结合辖区实际制定有关细则标准，赋予镇街更大自主权。

•将参与竞投的联合体成员数由“2家”调整为“3家”及放宽相应的股权约束条款，支持更多企业参与。

“鼓励措施”部分——

•取消公益性项目、“工改工”项目标图入库上盖物占地比例限制，优化“缩减入库”鼓励措施，支持更多低效用地实施改造。

•取消历史用地“10亩以上”方可完善用地手续的限制。

•局部改造项目需要保留现状建筑物的，调整优化建筑物价款返补支持项目改造的时间点，减少相关改造主体的资金成本。

•允许按改造主体与招商运营主体的约定，将阶梯式财政奖励资金直接奖励给招商运营主体，改变以前只能奖励给改造主体的要求，提升专业招商运营机构参与动力。

•降低改造主体厂房自持比例要求，即用地达到10亩以上的自主改造或合作改造项目引进优质产业、项目总体达到一定经济指标要求的，可降低自持比例最低至20%，并赋予镇街结合辖区实际，确定项目经济指标的权限。

“监督管理”部分——

《实施细则（修订）》明确调整经批准的改造方案需要重新审批的具体情形，其中涉及调整投资、产出等经济指标以及项目具体动工时间的，可不再重新报批改造方案。

市工改办政策服务组相关负责人表示，《实施细则（修订）》的制定广泛听取改造主体的意见，总结中山推进“工改”一年多来的经验，从项目实际情况出发，降低部分改造要求，弱化经济指标考核，赋予镇街更多自主权限，进一步提升“工改”动力，激发经济发展活力。

重点内容解读

1.什么是旧厂房？

是指城乡建成区内建成较早的工业生产、产品加工制造用房和直接为工业生产服务的附属设施，以及工业物资存储用房等。

判定依据：已办理不动产权证的以证载用途（工业或仓储用地）判定，未办理不动产权证的主要以现状实际用途判定。

2.如何分类改造？

可以采用权利人自主改造、政府整备改造、合作改造等方式分类实施，鼓励因地制宜采用合作改造的各类具体实现形式。

权利人自主改造：由镇街政府联合市自然资源主管部门组织编制改造方案，由市政府批准，或者镇街政府按照市政府委托进行审批后实施。

政府整备改造：由镇街政府联合市自然资源主管部门编制改造方案，经市政府批准后由市自然资源局组织公开出让确定改造主体。

村企合作改造：由镇街政府（联合市自然资源主管部门）指导村集体编制改造方案和招商方案，经批准后由村集体与公开选定企业所约定的改造主体实施改造。

划重点↓

招商方案：由镇街政府组织审查、负责审批，经批准后报市农业农村、自然资源主管部门备案。

选取平台：可通过市农村集体“三资”管理服务平台或者市公共资源交易平台。

审批要求：招商方案与改造方案编审脱钩，即招商方案可先于改造方案，也可与改造方案同步，支持“村企合作+单一主体归宗”混合实施，也支持村企合作“一级土地整理+二级土地开发”捆绑实施。

交易保证金：结合项目规模、项目建设分期安排等具体确定。

3.有什么优惠政策？

（1）优化入库管理：

•取消公益性项目、“工改工”项目标图入库上盖物占地比例限制；

•财政奖补、延长土地使用年期等不受“缩减入库”影响。

（2）支持完善用地手续：

•明确历史违法用地罚款处理后直接办理审批；

•明确完善土地转用、征收手续及供地优惠措施，取消用地面积要求；

•支持符合条件的“工改工”项目通过局部改造完善用地手续。

（3）财政奖励措施：“工改工”全面改造、局部改造项目，视改造后入驻企业的亩均效益作阶梯式奖励。

奖励标准：30万元≤亩均贡献<40万元，每亩奖励6万元；亩贡献每增加10万元，增加奖励3万元；连续奖励5年。

第三方运营可以按照改造主体与招商运营主体的约定，直接奖励给招商运营主体。

（4）支持村集体改造低效物业：土地出让款计提农业土地开发资金后全额补偿村集体。

（5）鼓励连片改造：

•允许同一产权人名下配套设施跨宗地集中设置、整体核算；

•允许10亩以上国有用地上的工业物业分割销售：

自持要求：

•自持比例≥51%，自持≥15年；

•引进优质产业项目并达到各镇街经济指标要求的，可降低自持比例最低至20%；

•合作改造的，扣除补偿给原权利人部分后计算自持比例。

销售部分：

•工业厂房可按幢（≥2000平方米）或层（≥500平方米）分割；

•用地面积30亩以上的可按套（≥300平方米）分割；

•配套设施用房可一并分割销售；

•均可按不动产首次登记办理。

（6）鼓励综合改造：

•“工改工”地块可以与“工改住、商”地块、旧村庄改造地块等形成综合改造单元；

•允许有条件“工改M0”、“工改商”自行改造。

（7）简化处理历史建设：符合条件的“工改工””“工改公服”用地可视为非闲置土地。

（8）允许延长土地使用年期：按40%计收，享受的地价优惠。

（9）支持旧厂房实施微改造：可改变使用功能用作公共服务业或生产性及高科技服务业。

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编辑 汪佳  二审 朱晖  三审 陈浩勤