崭新的工业楼内，电梯上上下下，一批批地运输着货物。开年以后，中山市泛华精细化学品有限公司（下称“泛华公司”）便一直忙着“搬家”——从中山市东凤镇东阜路与凤翔大道交口处，搬到中山市东凤镇民乐社区民安三街51号。这是泛华公司成立20年来，头一回搬家，不过距离仅仅1.5公里。
公司所搬进的新厂址——民乐社区和合工业园，是中山市首个村级“三旧”改造项目。从2021年开始拆除、2022年新建，到2023年竣工交付，50余亩的土地上，原本是与周边样貌并无两样的单层锌铁棚，如今成了四栋九层高的“显眼包”工业楼。
和合工业园的出现，既给了泛华公司等一批本土制造企业一段新的开始，也给了地处中国家电“黄金走廊”的东凤镇一次转型的契机，并直接推动了民乐社区这一实际管辖近2万人口的基层社区治理优化。
家电“黄金走廊”上的“蓝色大军”
“我们在1992年就在东凤扎了根，从事小作坊式的化妆品原材料生产，2003年注册了泛华公司。”泛华公司总经理许红军已经在东凤创业约30年。虽然是这座“家电城”中少有的化妆品企业，泛华公司同样见证了东凤镇家电产业在这30年间的崛起。
东凤镇位于中山市北部，与中山市南头镇、黄圃镇一起，被视作中山北部家电产业“三巨头”，三镇与佛山市顺德区共同形成了享誉全国的家电“黄金走廊”，东凤镇更是在2006年被评为全国首个“中国小家电产业基地”。
一组数据足以说明东凤镇的工业尤其是家电产业的基础雄厚：
在全镇约56平方公里的面积上，有约1万家工业企业，其中家电相关企业约8500家；有302家规上企业，52家亿元级企业，166家高新技术企业。小家电是东凤镇的主导产业，占全镇经济总量的80%以上。
“我们民乐社区在东凤的中心区，最早在1993年就开始开发工业区了，镇上的伯公社区、小沥社区、同安村、安乐村等等，工业也都很发达。”东凤镇民乐社区党委书记麦国锐介绍，自20世纪90年代以来，东凤与佛山的家电产业形成了“你中有我，我中有你”的产业分工体系，“配件共同做、产品互相送”，不少东凤企业的老板都来自佛山，一些佛山老板也是东凤人，“我们和佛山可以说是‘共存’的。”麦国锐说。
近三十年间，生产小家电的工厂开遍了东凤镇，如“蓝色大军”一般的锌铁棚遍布“黄金走廊”的一角，为东凤镇、民乐社区等村社创造了一段辉煌时期。
而当时间来到21世纪第三个十年，小家电传统制造业在数字化智能化转型浪潮中逐渐式微。“做制造业很辛苦，有的企业没人接班，有的企业还没转型，还有的搬走了。”麦国锐坦言。民乐社区的居民陈先生也指出，早期开发建设的锌铁棚已经“旧得没人要了”，直接影响到了村集体的租金收益。
不只是经济发展，与一河之隔的顺德区容桂街道对比，东凤镇及民乐社区的大片锌铁棚等简易厂房显得更为陈旧，两岸的城乡面貌相形见绌。
在这样的背景下，一场针对低效工业用地的攻坚行动，已在酝酿之中。
自投2.5亿元：为企业“量身定制”高标准厂房
在全市传统制造业转型升级已刻不容缓的情况下，2022年1月4日，中山正式拉开村镇低效工业园改造升级（下称“工改”）的序幕。也是在这一天，于2005年前后开发的民乐工业区“寿终正寝”，地面上的最后几处锌铁棚得到拆除，即将建设崭新的和合工业园。
实际上，在重塑社区空间方面，民乐社区动得很早。
早在2018年11月，民乐社区就开始推进“三清三拆三整治”工作。2020年8月，民乐社区和合工业园连片改造项目就已获批中山市首个村级“三旧”改造项目，并在2021年7月完成了部分旧厂房的拆除工作。在这过程中，社区多次赴深圳、佛山等地调研学习经验。
“我们提前一年把片区要改造的情况告诉租户，他们最终都很配合。”麦国锐介绍，社区还提前建设了三处腾挪园区，供“工改”地块上的业主搬迁。无论规上、规下企业，只要愿意留在东凤，都可以进驻，每平方米月租金与和合工业园一样在14元左右。
“居民对‘工改’就更支持了，因为大家都明白‘早改迟改都要改’，股东代表大会都是高票通过的。”麦国锐说。
值得一提的是，和合工业园项目由民乐社区自主改造，投入近2.5亿元，针对承重、限高等方面为企业“量身定制”四栋九层、总建筑面积约12万平方米的高标准厂房。并且，项目获得了交通银行在全国范围的首单村级“工改”授信项目，首次以村级经济联合社为借款主体，突破以往以有限责任公司为借款主体的惯例及以固定资产为抵押物的方式，可以集体用地抵押融资，满足了村居“工改”的实际需求。
2022年10月，因当地新道路建设需要，泛华公司不得不搬离原厂址，立刻寻找新厂房。“当时找地很困难，因为很少有符合我们需求的现代化厂房。”在镇政府的牵线下，2023年上半年，泛华公司看中了和合工业园的一栋厂房，并于2023年8月与社区签下为期12年的厂房租赁协议，在2024年新年前完成了装修。
配置300+个摄像头：以智慧社区服务新增就业人口
麦国锐介绍，和合工业园四栋厂房目前均已完成招商，入驻的近10家企业均为规上企业，其中2家为亿元级规模企业。待企业完全入驻后，园区将为村集体带来每年2000万元左右的租金收益，而这一数字在改造前仅为300万至400万元，前后翻了4-5倍。
“2023年我们村集体的收入是4000万元左右，今年收入预计接近5000万元了。到明年，等厂房全部用起来了，集体收入估计就超过5000万元了。”麦国锐说。
同时，泛华公司也开启了新篇章。
“旧厂的设备我们一点都没搬过来，搬进来的都是新购置。”许红军透露，公司投入6000多万元引入数字化系统、智能化设备，致力打造当地的“数字美妆第一股”。
“旧厂的设备都是纯人工的，很不方便，比如乳化生产过程，以前需要员工楼上楼下跑着拧开关。现在只需要一套自动化系统，点一下就能完成操作。”许红军说。
不只是民乐社区，“工改”在整个东凤镇已是风生水起。2023年，东凤镇全镇通过“工改”腾出了超1200亩用地，排名全市第四，民乐社区和合工业园更是获评中山市2023年十大“工改”示范项目。
与此同时，东凤镇的工业再现发展韧性：2023年，东凤镇规上工业增加值同比增长11%，增速位列全市第2名；工业投资同比增长93.3%，增速位列全市第4；工业技改投资同比增长77.8%。
需要关注的是，“工改”带来的用地增容，也产生了各地均面临的共性问题：务工人口增加，使得当地基础设施使用紧张、治理难度提升。例如和合工业园的容积率从1.0提升至了3.5，民乐社区预计将新增1000名外来务工人口，届时社区实际管理人口将接近2万人。
“更多的人来了，我们的服务就要做得更好。”麦国锐说。
在推进“工改”项目的同时，2022年3月，民乐社区出资800多万元打造的智慧停车管理系统正式上线。在民乐社区党群服务中心五楼的智慧停车管理中心，一块监控大屏实时监看着全社区的各个角落。全社区安装了98个道闸口和超300个监控枪，直接推动了当地的基层治理工作。据当地公安部门统计，近两年来，民乐社区的案发率逐年下降20%。
“这么多人口，管理不容易，我们正在进一步打造智慧社区，录入每一栋建筑物的信息，让社区作为一个桥梁，企业找厂房、员工找出租屋，都可以通过智慧平台一键查询。”麦国锐介绍。
编辑 黄凡
