【开栏语】
今年3月5日，农历惊蛰。中山市委、市政府召开“攻坚2021”大会，动员全市上下以最大的决心、最好的状态、最实的作风、最强的干劲，努力打赢重振虎威攻坚战。
攻坚之年，要挑最重的担子、啃最硬的骨头。当前，缺少重大产业平台、连片产业用地，是中山发展的“燃眉之急”“心头之痛”，靠土地增量发展的传统模式已经走不通。唯一的出路，就是向存量要空间。上个月，全市低效工业园区升级改造现场会召开，总结前期工作、找准问题症结、锚定前行方向，为下阶段发起“工改”总攻奠定基础。
我市现有“工改”项目进展如何？哪些关键问题亟待攻克？内生动力从哪里来？今后如何行稳致远？连日来，本报记者兵分多路，走访调研我市“工改”代表性项目，以个案为“麻雀”加以解剖，勾勒“工改”路线，探寻破题之道。即日起，推出“城市拓空间·工改进行时”系列报道，敬请读者垂注。
一旦出发，必须到达。期待中山“工改”豁开新路，引领城市走向天地宽广、万物生长的春天！
进入9月初，位于东凤镇民乐社区和合工业园一期工业厂房的工地上，工人正在安装吊塔。作为中山首个村级“三旧改造”项目，社区党委书记麦国锐对项目谋划、申报、招标、奠基到开工的每个节点都了如指掌。在此之前，中山村级尚没有“工改工”连片改造的先例，其他城市的模式不能直接“拿来主义”。两年多的时间里，东凤镇和民乐社区摸着石头过河，使项目最终得以顺利推进，意味着中山市“村改”迈出了实实在在的第一步，一期工业厂房项目的一期预计明年6月交付使用。
作为全市“旧改”试点之一，东凤镇把低效工业园区升级改造作为重筑东凤发展新优势的核心战略，五年内将推动3个片区共22900亩土地集中连片改造，扩充产业容量，重塑城市形态。
破局
全市“村改”中“第一个吃螃蟹”
东凤镇地处“中国家电黄金走廊”，经过多年的发展已经成为中山工业发展重镇。但由于历史的原因，粗放的发展模式产生了大量的低效工业园区，在空间利用上存在着土地碎片化的问题。据东凤镇副镇长黄柱洪介绍，东凤镇土地开发强度近60%，高于全市平均水平约20个百分点，同时，随着企业规模的扩张和智能化数字化升级的推进，现有的厂房已无法满足需要，制约着产业容量的扩张。
这也正是民乐社区遇到的问题。民乐社区的辖区内聚集着大大小小的企业两三百家，厂房面积约有13万平米，是东凤镇村集体收入较高的村之一。“居民也想改。” 麦国锐说，民乐社区虽然尝到了厂房物业出租带来的红利，但大量低效的旧厂房降低了土地的价值，还带来了环境卫生、治安等问题和安全生产隐患，且无法为企业发展壮大提供足够的空间。在社区“两委”的宣传下，居民也意识到，建新厂房，向上要空间，同样的土地面积，厂房面积增加了数倍，意味着增加了集体收益，所以“村改”最终得到了村民的理解和同意。
从企业的角度看，厂房规模普遍偏小、零碎，设施落后，制约了企业进一步“施展拳脚”。有企业想找到一万平方米以上的厂房都困难，一家企业共有2万多平方米的厂房，却分布在四个地方。但企业也不想“一搬了之”，因为东凤镇产业基础扎实，产业链配套齐全，离开这里，将无形中加大企业的成本。一位企业老板直言不讳地对记者说，“我哪里也不想搬，货车一天跑8次和一天跑2次，你选哪个？”
辖区内的好运达电器有限公司经营了18年，正期待着明年可以搬进新建的厂房。厂长黄泽文说，这里产业链成熟，上下游协作成本低，从未考虑要搬离。面对激烈的市场竞争，好运达产品也在不断地更新换代，目前新增了两个新产品项目，如果全部上线生产，现有的厂房已经无法满足需求。虽然好运达电器使用的是标准厂房，但具有多年工厂管理经验的黄泽文说，现有的厂房是按照当年的标准建设的，一些配套已无法满足需要，比如企业在消防方面就增加了消防栓、喷淋系统等，而且目前厂房功能分区少，各部门一起办公，不利于精细化管理。
2020年8月底，民乐社区提交的“工改工”连片改造项目“三旧”改造方案获得市政府批准，成为中山首个村级“三旧改造”项目。该项目用地面积约51亩，计划新建四栋9层工业厂房，总建筑面积约为12万平方米，预计总投资约2.4亿元。考虑到租户租期、企业安置以及自有资金有限、融资成本较大等问题，项目将分两期进行建设。据介绍，一期项目也将分两期，目前建设的是一期，二期将在9月份招投标。
摸索
一路摸着石头过河
2019年初，民乐社区就开始谋划“旧改”。当时中山没有现成的经验可以借鉴，村两委班子顶着很大的压力。麦国锐说，当时甚至不知道建什么样的厂房好，去南头、小榄、顺德等地成熟的工业园，看人家厂房有多少层、有多高、怎么管理、怎么设计，跟企业老板跟工人聊这种设计合不合理、好不好用，在路上看到一处现代化厂房，就想进去看人家好在哪，甚至还专门去看电梯是怎么选的，“厂房是用来为企业服务的，我们建厂房不能只看到现在，要做到未来多少年还能满足企业的需求。”麦国锐说。
这还不是最棘手的。要做“第一个吃螃蟹的人”，前面还面临着很多问题。市里的城市更新政策在不断地更新，从村一级到市一级，审批流程多耗时长。改造就要拆掉旧厂房，现有的企业怎么办？要建新厂房，钱从哪里来？厂房建成后，招引什么企业，如何尽快实现良性运转？……麦国锐说，这两年多特别忙碌，但“村改”的方向是对的，开弓没有回头箭，遇到问题只有一个一个去解决。
拆迁旧厂房，不能把企业 “一赶了之”，考虑到企业特别是规上企业搬迁一次，成本就达数百万元，需要的厂房面积最少也要5000平方米以上，而民乐社区并没有足够的厂房供企业腾挪，所以要提前谋划，分步骤进行。社区前一两年就在帮企业找厂房，目前在建的工地上，原来有5家规上企业，其中两家已搬到镇内其他地方，其他3家暂时搬进了民乐在其他区域建设的新厂房。为了有序推进改造，第一期项目分两期建设。
“钱从哪里来”是摆在民乐社区“村改”面前最大的“拦路虎”。民乐社区计划集体出30%，剩余通过打包招投标的方式向银行贷款，贷款资金要2-3亿。麦国锐说，本地的银行全部谈了个遍，但银行审批的权限、贷款时间等无法满足资金需求。比如有的本地银行给的最高贷款额度是2000万元、3000万元，5000万元以上要经过省行审批，而且审批时间长。其次，由于民乐社区属于村集体，和一般的企业比，贷款利率要高。同时，本地银行给的贷款年限一般是3-5年，而社区希望有15年。为了解决这一问题，社区后来采取向各家银行“都贷一点”的方式，和农商行、珠江村镇银行等银行各自签约，“因为最终到账面的放款额和合同签约额可能并不一致，所以我们要做两手准备。”
对于建成后招商引资的问题，和合工业园一期已经有明确的意向。在3月31日举行的东凤镇“攻坚2021”招商引资签约暨重点项目动工仪式上，民乐社区已经与数家社区内规上企业签约，建成后将用于支持其就地增资扩产。根据相关协议，进驻企业有相应的投资规模、产出和税收标准约定。这也为改造后的产业园招商选资、维持良好运转提供了条件。
“到时候我们的厂房面积会比现在增加三四倍，不仅为新项目提供了空间，而且部门设置、现场管理、人员安排等一步到位，总体上，企业的形象将有质的提升，好的环境对各方面的人才也更有吸引力。”黄泽文说。
发力
东凤五年内连片改造土地22900亩
黄柱洪说，推动“村改”中，每个村居遇到的情况不一样，主要遇到的普遍性问题有：土地碎片化导致连片整合难，征收成本高；村集体及生产队改造意愿不强，改造资金不足；一些地块租期较长，还未到期，影响业主的改造积极性；部分改造区域涉及土地权属关系复杂，协调难度大；厂房搬迁安置尚无明确法规，导致项目进展慢。
对于民乐社区“村改”能够顺利推进，黄柱洪分析主要有以下原因：新一届班子有干劲，发展意愿强烈，主动啃“硬骨头”；社区经济基础好，能拿出一定的自有资金用于改造；一期项目50亩地合同到期；属于村一级核算，只需要村民代表表决同意就可以通过，民意征集阶段较为顺利。“希望通过民乐社区和合工业园连片改造项目拉开东凤镇村级工业改造的序幕，达到改造一个、带动一批、推动一片的目的。” 黄柱洪表示。
从东凤镇推动“旧改”的一系列举措看，东凤镇新一届党委、政府对“旧改”的决心很大。东凤镇提出了“梧桐计划”，明确把低效工业园区升级改造作为重筑东凤发展新优势的核心战略，实施五年低效工业园改造行动，用5年时间完成同乐片区等3个片区共22900亩土地集中连片改造，打造13个亩均产值超2000万元高标准产业园。其中，今年启动一期约3000亩改造。据了解，东凤镇今年共获批旧改项目8个，改造土地242亩，其中村级工改项目5个，改造土地面积136亩，预计新增建筑面积超过30万平方米。
东凤镇正扎实做好前期准备工作，将一期3000亩改造共分为16个片区，由每个镇领导牵头，和来自各部门的人员组成项目小组，每个小组包干一个片区。目前基础数据的摸查完成，已启动13个连片改造项目意愿调查。此外，东凤镇还引进了改造经验丰富和资金实力雄厚的第三方服务公司提供咨询，并学习和研究先进城市或地区改造经验，特别是低效工业园改造模式，借“他山之石”，科学推进“旧改”。在推进改造的同时，从统筹产业发展的角度出发，东凤镇正在加快推进腾挪园区的建设，解决相关企业在改造过程中的搬迁安置问题，最大限度减少对企业经营的影响。目前102亩的腾挪园已经平整好土地，正与意向单位沟通，并在走相关申报程序。
东凤镇党委书记罗绮冬表示，这一轮“旧改”，是东凤未来发展所系，镇政府将加大统筹工作，做好超前规划，形成刚性约束。针对东凤镇的实际，推动成片改造，不能十亩二十亩地改，避免“旧改”出现二次碎片化；要做好功能分区规划，理顺居住和工业功能分区，重塑产业形态，重塑城市空间形态；要引入多方主体，包括产业运营商、国资、镇属企业等多方力量参与到“村改”中来，同时用好专项债，解决“钱从哪里来”。
“东凤作为全市‘旧改’试点，希望政府能给一定的优惠政策，激励东凤镇在实践中探索出一条新路，为全市‘旧改’提供经验，为东凤发展提供更大空间。”罗绮冬说。
◆中山日报社编发中心
◆统筹/记者 郭锦润
◆文/记者 黄启艳 通讯员 甘嘉慧
◆图+1/记者 余兆宇
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◆素材来源：中山日报
