超过30年的老旧小区，面貌焕然一新，不止建筑外立面变得干净整洁，小区里面也新增许多游乐设施和休闲空间，有的小区还因为独特的设计成为远近闻名的网红打卡点。旧小区焕发新活力，是最近几年中山城市更新行动中一道惹人注目的风景线。作为商品房发展比较早的城市，中山老旧小区改造压力大、任务重，如何在保障改造质量和畅通社情民意上走出一条创新路，考验着政府部门的行政效能。

中山把老旧小区改造作为实施“百千万工程”的重要抓手，探索出一条老旧小区改造与基层治理协同推进的新路径。通过创新统筹协调、规划引领、全程监管、长效治理等“四大机制”，系统破解更新难题。“十四五”期间中山累计开工改造401个小区、完工169个，惠及超8万户居民；2025年新开工149个，完工48个，超额完成阶段性目标。

完善顶层设计
破解跨部门协作难题

老旧小区改造工作层级多、资金筹措难度大、指引不明确、公众参与度不高，这是中山老旧小区改造工作启动前面临的一道道难题。

中山首先完善了顶层设计，建立“市级统筹—镇街实施—社区协同—项目落地”的四级联动机制，实现改造工作政令直达，有力破解改造过程中重大难点堵点问题。

同时，创新政企合作改造模式，探索老旧小区改造与保障性租赁住房建设、市属国企投资运营深度融合的“三位一体”模式，利用上级财政性补助资金，撬动项目建设。如东区街道的月湾小区就由中山城建集团盘活旗下闲置物业改造而来，用作满足区域青年人住房需求的保租房。改造后的小区内外焕新，住宿条件实现跃升，赢得住客连连称赞。

中山还完善了政策指引体系和多方参与机制，先后出台了多项技术指导和实施方案，编制城市更新专项规划，加强对镇街的政策指引。创新“连片加装电梯”模式，通过政府补贴10万元/台、企业让利7-10万元/台并赠送2年维保服务的“三重优惠”，2020年至今全市累计加装电梯600余台，覆盖7400户居民，用“小资金”撬动了“大民生”。加装的电梯，让许多腿脚不方便的老年人实现了上下楼自由，大大提升了生活质量。

总师负责+多维审查
加强设计管控

老旧小区改造设计难度大，居民意见参差，文化保护要求高，如何统筹解决，是摆在中山老旧小区改造工作面前的必答题。

市住房城乡建设局相负责人介绍，中山引入“总师团队”把关设计，组建由广州设计集团设计咨询院专家领衔的设计总师团队，创新构建“总师负责制+多维审查”的设计管理体系。改革设计收费标准，实行设计费与实施效果挂钩的“基础费用+绩效奖励”取费机制；推动先体检、后更新理念，探索“检”以致“用”工作模式；广泛邀请省内外高水平设计单位参与，汇聚各方智慧，为老旧小区改造注入专业力量。

人民城市人民建，改造最终是为了提升人们的居住幸福感。中山不断完善公众参与机制，发动党员干部、楼栋长、网格员、志愿者及各类组织代表参与助力，通过发放问卷、入户调查、议事会等形式调查改造意愿，做到问需问计于民，鼓励引导居民全程参与规划、施工与验收，确保改造得民心、接地气。

中山坚持“修旧如旧、功能升级”改造理念，组建历史建筑保护专家委员会，在香山古城从善坊改造中，聘请同济大学、华南理工大学等设计团队修复民国时期南洋风格建筑群，植入文创工作室、非遗体验馆等新业态，物业租金平均提升3倍。结合“一老一小”友好社区建设，加强适龄化设施改造，如东区街道花园新村通过腾退违建，建成600平方米社区综合体，新增集成日间照料、儿童游乐、便民超市等功能，服务半径覆盖1.2万居民。

全过程安全监管
全过程严防扰民

老旧小区改造在现有成熟的居住小区进行，改造安全监管难度大、施工易扰民，为此，中山建立了全周期全方位监管机制。

市住房城乡建设局相关负责人介绍，全过程质量安全监管方面，中山构建了“五位一体”方案审查体系，通过专家评审、镇街党委把关、市级总师团队指导、市直部门联审、施工过程监管五个维度严控设计质量。如在石岐街道洪家基改造中，监理单位通过智慧工地系统实现实时监控，住建部门联合应急管理局开展专项检查12次，及时整改安全隐患58处。

全过程严防扰民监管方面，中山推行“防扰民施工十项措施”，如设置移动式隔音围挡、错峰施工等，实施“双负责人驻场制”，建设单位项目负责人与设计主创每周驻场办公，确保问题即时解决，施工投诉率同比下降75%。

全过程资金使用监管方面，中山出台资金管理办法、专项资金使用指引，建立“制度+科技+监督”三位一体资金管理体系，配套开发资金监管信息平台，实现“项目库—预算—支付—绩效”全流程线上管理，对资金使用进行全方位、全过程穿透式跟踪管理。

建立长效管理机制
实现小区长治久安

改造前，中山许多老旧小区没有物业管理，多由社区负责公共区域卫生管理。改造后，如何保持改造效果和维护公共设施成为难题。

据介绍，中山创新构建了“1+3+N”红色治理体系，以社区党委为核心，组建党员先锋队、物业管理、邻里调解团三支队伍，联动N个共建单位，通过“红色管家”议事平台、“榕树下议事会”“楼道微课堂”渠道，成功调解物业费调整、业委会改选、居民矛盾纠纷等案件，物业费收缴率由改造前42%提升至78%。

中山老旧小区改造中坚持“无管理，不开工”原则，所有改造项目开工前必须确定好社区长效管理的方式。同时，推广“EPC+O”（涵盖工程设计、采购、施工及运营全周期的项目管理模式）改造模式，引入社会力量参与改造。如石岐街道改造完工的洪家基片区、涵秀里片区、悦来新村片区都由改造方物业管理企业进驻，免费提供前两年物业管理服务，居民满意度较高。石岐街道正在改造和即将改造的项目也都确定使用相同的管理模式。

对改造后的老旧小区，中山推动实现技术赋能长效管理，引入智慧停车、智慧安防等减员增效，节约管理成本。如西区街道试水数字化赋能社区治理改造模式，采用“无人机+网格专车”立体巡查，及时发现和处理违规停车、环境卫生等问题，实现科技赋能小区高效管理。