“话说幸福小新村，风吹雨打三十春”“楼顶铺实楼梯靓，新安水管污道清，外墙刷白脏乱除，绿化青秀道路平”……西区街道幸福新村80岁的业主谭正梅老先生近段时间十分开心，中秋节前特别“赋诗一首”表达自己的激动心情，因为他所居住的老旧小区最近完成改造，面貌“焕然一新”，让他时隔30年后体验到了“住新房”的快乐。
2024年，中山市乘着“百千万工程”高质量发展的强劲东风，继续将老旧小区改造纳入全市的民生实事工程，全力推动城乡区域协调发展。全市今年新开工改造56个小区，已完工15个，其中谭伯所处的西区街道已开工改造21个小区，大部分接近完工。
“楼顶铺实楼梯靓，新安水管污道清”
走进位于西区街道沙朗片区的幸福新村，可以看到熟悉的中山初代商品房小区的影子，小区不大，楼栋整齐排列，外墙使用马赛克砖，有几棵和小区同龄的大树。大爷大妈们聚在一个休闲凉棚里打牌，不时传出欢声笑语。
但和中山人熟悉的老旧小区相比，这个小区又显得分外整齐、干净和有条理。沥青道路笔直宽阔，环绕中心休闲广场一周，道路边划出了一整排停车位，广场周边空间“物尽其用”，布置了一排电动车充电雨棚和老年人运动设施、儿童游乐设施。楼栋马赛克外墙还算新，砖红色的底层防雨檐十分美观，再往下看，可以看到每栋楼大门和单车房前没有台阶和陡坡，对老年人和单车电动车车主来说都很友好。
“以前我们小区的路很窄，又破，老人家走路要很小心才行。逢雨天路面积水，污水管又漏水，地面脏兮兮的，很滑，对老人家很不好。”谭伯说小区物管费很低，物业管不了这些，以前的物业公司做不下去，最近又有新的物业公司接手，配合政府做老旧小区改造。
西区街道城建局项目负责人刘和星解释，老的小区一般会沿楼栋设置绿化带，把小区空间切割得比较碎，汽车、电动车乱停，人、车行走都很艰难。“我们这次改造就把无效、低效绿化带拆除了，将空间整合，道路拓宽重铺，增加了60多个停车位，简单的绿化功能交给中心广场。同时还做了适老化改造，将路面和楼栋入口地面尽量拉平，去掉台阶。”刘和星表示，随着时代的进步，小区功能划分也会改变，改造尽量以实用为主，最大程度梳理优化空间。他介绍，住户需求最高也最被认可的改造还包括雨污分流、污水管修补或更新，补贴引入管道燃气，楼梯间翻新，屋顶防水工程等，“都很实用。”
进入楼栋，谭伯再次赞不绝口，“以前楼梯间很黑，窗户也没了，刮风下雨、晚上都不敢上下楼，地面又滑，墙上还有乱七八糟的电箱。你看看，现在多干净，亮了好多。”如谭伯所说，楼梯间台阶和金属扶手都刷上了浅灰色防滑漆，墙壁也重新粉刷了浅色漆，缺失的窗户已重新安装，墙上电箱整齐收纳各种电线，感应灯人来灯亮，整个楼梯间十分干净亮堂。
“你去看看天台，现在重新做了防水之后，顶楼的邻居都说不漏水了，而且干净太多了，以前大家什么都往上面放，直接种菜的也有。”谭伯说这个问题引起了很多的邻里纠纷，物业也解决不了。
踏上7楼天台，楼面开阔，可以看到刚刚结束的防水工程的印记。“老小区的住户们都习惯在顶楼种花种菜，直接在楼面上铺土浇水，容易影响楼栋质量，引起楼顶漏水，这次我们也是花费了很多力气和居民沟通，以后需要物业配合长期保持才行。”刘和星认为只有水、电、燃气、道路这些基础设施做好，才能有效提升住户的居住质量。
为“脱皮”楼房穿上“环保衣”护安全
距离幸福新村十多分钟车程的西苑新村小区也是同一批完成改造的老旧小区。和幸福新村相比，西苑新村楼龄更长，建成于上世纪80年代，为开放式小区。如今看来，改造后的西苑新村房屋美观大方，地面平整，小区一个角落“变身”成了老年人和儿童活动空间。楼梯间同样整洁亮堂，顶楼天台重新做了防水之后干净开阔。
“基本上，西区老旧小区的改造方向和内容都相差不大，都是注重路面、楼梯间、水电燃气，然后梳理出一定的公共活动空间，尽量做到老年人和儿童友好。”刘和星解释，不同就在于各个小区的条件不同，西苑新村改造翻新了楼栋外立面，相对来说投入比较大，“因为这个小区建成时间更长，以前房屋外立面用的黄泥沙外墙，已经成块成块地脱落，对面就是学校，有一定的安全隐患，从安全角度考虑我们用环保气凝胶涂料重新刷了外立面。”
地处西区街道“C”位，旁边就是西区小学分校和繁忙的富华道，这让西苑新村的改造挑战不小。这里无法像幸福新村项目那样拆掉绿化带，停车空间和公共空间十分逼仄，刘和星介绍说，改造中除了到处“偷空间”“挤空间”来提供公共配套之外，还向隔壁的国资项目“借”了半条路来拓宽道路，整个小区也“挤”出了30个停车位。
随着项目的完工，记者看到，一家一楼住户将家门口装修一新，现场洋溢着喜庆的气氛，又一家像谭伯一样体验“住新房”的开心居民。
当下，西区街道正在考虑由区属保安公司接管西苑新村物业管理，从根本上解决没有物业管护下小区脏、乱、差现象，全面提升小区人居环境水平。
问需于民，切中住户“痛点”
对于老旧小区改造怎样才能切中住户“痛点”，得到住户“欢心”，被居民真诚点赞，市住房城乡建设局老旧小区改造科负责人黄轰认为，这需要问需于民、不断优化、回头看长效，这也是全市老旧小区改造工作的关键发力点。
“以西苑新村为例，项目施工前先由社区发放居民改造意愿调查表，共计回收有效调查表165份，结果显示居民对改造的同意率高达84.85%，参与率也达到了82.5%。”刘和星介绍，西区街道针对西苑新村改造工作组织多次现场调研、随机走访和社区讨论会，经过专家评审后的改造方案在小区进行了公示，通过业主委员会再次征求居民意见。开工前还会举行宣讲会议，详细解读改造方案和施工要求，确保改造工作科学、合理，并真正体现居民意愿，为老旧小区带来实质性的改善。
“中山老旧小区改造项目还注重广泛收集居民意见和建议，及时回应居民关切。”黄轰介绍，对居民反映施工过程中的扬尘和噪声问题、小区交通堵塞出行不便问题等，城建部门会积极组织施工方进行问题整改和管理优化。
黄轰介绍，全市老旧小区改造工作还将秉承“改一个，成一片”的工作理念，就老旧小区改造工作效果开展回访，将工作中仍然存在的短板弱项在下一个项目中补齐、增强，同时将好的典型经验及时总结提炼形成可推广、可复制的样板。
目前全市老旧小区改造正如火如荼开展中，2023年至今累计开工建设190个小区，完工59个。
编辑 方嘉雯 二审 黄廉捷 三审 岳才瑛
