“我们要根据市场环境变化，不断调整企业发展方向，看到南头镇持续优化的产业环境和营商环境，我们决定拿出36亩土地进行‘商改工’来做工业。” 中山市长盈包装材料有限公司（下称“长盈公司”）负责人邹元叶感慨道。

最近，长盈公司位于中山市南头镇的“商改工”用地被纳入统计，也意味着南头镇首宗个人“商改工”项目成功落地。

｜解决土地闲置问题，“商改工”助力增资扩产

“商改工”即商业用地改变土地用途为工业用地。长盈公司持有的原商业用地占地36亩。将商业用地转变为工业用地，也意味着放弃了商业用地带来的短期可观收益。而从配套分布上看，长盈公司周围大都是工业厂房，如要开发房地产，周边配套并不占优势。

据悉，长盈公司过去曾计划申请将地块转为工业用地，用于增资扩产，但土地空置超过10年，转变用途需要缴纳较高的闲置费用。

近年来，中山先后出台“工改”及“商改工”支持政策，长盈公司发现了转机。“现在市里有政策、有优惠、有补贴，我们企业碰上‘商改工’的最好历史机遇，必须抓住，着眼长远发展。”长盈公司负责人表示，公司计划投资1.2亿元进行基础建设，为奥马、TCL等大型企业补强下游配套产品链条。

作为南头镇首个由企业主动发起的“商改工”项目，长盈公司的“商改工”项目不仅解决了土地闲置的实际问题，也提升了企业的发展动能和增资扩产的信心。

“南头镇政府为我们提供了优质的营商环境，这里的创业氛围浓厚，政商关系和谐，这对于企业的投资发展无疑是有利的。”长盈公司负责人表示，公司计划借此机会进一步做大做强，努力成为“规上”企业。

“南头镇与顺德仅一河之隔，这样的地理优势使得我们能够享受到完备的供应链服务。这不仅提高了我们的运营效率，还大大降低了采购成本。选择南头，意味着我们有了坚实的供应链支撑，也意味着我们的规模效益和管理效率将得到进一步提升。”该负责人说。

｜突破土地瓶颈，“商改工”再赋能工业重镇

不只是对长盈公司，“商改工”也是南头镇突破用地瓶颈的重要手段。

南头镇是中山市面积最小的镇，全域仅28平方公里，却拥有3家百亿级企业、8家十亿级企业、75家亿元以上企业、280家“规上”工业企业，平均每平方公里就有3家亿元级企业，成为中山“亩产”最高的镇。而作为中山市重要工业基地，南头镇土地开发强度已经高达86.9%，日益稀缺的土地资源，已经成为制约企业发展的重要因素。

为了解决这一问题，南头镇探索出了一系列“向存量要增量”的政策措施。根据相关部门统计，目前南头镇已有超过14个企业计划在2024年动工增资扩产，这其中，计划利用存量用地进行增资扩产的项目有12个，用地面积近300亩。南头镇正推进一系列重点项目落地，包括3个投资总额约为4亿元的项目。

2023年，中山首个政府收储类“商改工”项目在南头镇诞生，长盈公司项目也是全市较早推进个人产权地块“商改工”的项目之一。

“在过去的8个月，我们与产权人和相关部门进行了近五十次的线下拜访和线上沟通，都是为了解决‘工改’进程中遇到的种种问题，同时也面临了不少挑战。”市派驻南头镇工改组成员卓文生表示，长盈“商改工”项目流程繁琐严谨，涉及控规调整、闲置土地处置、规划条件变更、用地变更、市土地管理委员会审议、重新签订土地出让协议、出不动产权证等环节。其中，控规调整是“商改工”的前提，闲置土地处置是必要条件，用地变更是核心。控规调整，需要征询众多相关利害关系人、多个部门和专家的意见，并按意见合理性和合法性修改控规调整方案。

“对个别相关利害关系人保留的意见，我们的‘工改’干部也继续耐心地做好解释工作，最终使项目控规调整获专家评审全票通过。通过‘商改工’政策优惠，产权人仅用原土地协议出让价款的20%就解决了相关问题，让该用地可以继续开发建设。”卓文生说。

据悉，南头镇正发力为工业产业发展提供更好的环境和条件，力争到2028年打造工业产值“千亿镇”，到2030年实现全镇GDP突破300亿元。

编辑  黄凡