走进中山市南区街道恒美园山仔、白石环工业区，经过一片低矮的工业厂房，在两个工业园的深处，可以看到一大片已经清拆完毕的空地。在开展村镇低效工业园改造升级（下称“工改”）之前，这里与周边一样，都是以锌铁棚为主的低效工业厂房。

这一地块是南区街道恒美园山仔、白石环工业区改造项目一期，也是中山市首宗“连改带征”改造项目，约365.4亩的面积在中山中心城区范围内实属难得。

中山市南区街道恒美经联社是该项目一期地块的原权利人，恒美经联社党支部书记、社长李敏政表示，对于传统工业园区来说，“工改”是实现集体收入稳定增长的关键一招。“项目一期通过‘工改’，集体收入得到提升，村民获得实实在在的收益，对第二期、第三期‘工改’的期盼很高。”

荒地上建起工业厂房

恒美村位于中山市南区街道北部，中山最早的公路——岐关公路将恒美村分为东西两部分。南宋时期，李松岗兄弟从新会荷塘村恒美里迁至该地，为纪念故里，取名恒美村。自开村以来，恒美村村民一直以农业为主，但历来都是田少人多，人均不到一亩耕地。清代末年，村里很多村民远渡重洋到海外打工，主要包括美国、加拿大、澳大利亚等地，恒美村也成为中山市知名侨乡之一。

改革开放以后，恒美村纳入中山市中心城区，进行城市化建设。改革大潮浩浩荡荡，彼时的恒美村没有选择静观其变，而是主动出击，运用村里的自有资金，加上开放的政策、毗邻港澳的区位、“三来一补”的模式，建起了一批工业厂房。

在改革的春风中，恒美村由一个农业村，逐渐转变为工业村。位于村子西侧的山丘开发成为园山仔工业区、白石环工业区，两个工业区吸引了一批企业来投资办厂，形成了以电子、手袋、鞋业、五金、家具等为主的工业生产体系。园山仔、白石环工业区彼此相邻，这里也一度成为南区街道最大的工业园区。

“改革开放初期的时候，那时村里没有什么工业用地的概念，只要地方合适就会建厂房，还曾向着山里的荒地‘进发’。那时建起来的厂房大多比较简陋，有八成左右是铁皮房。”李敏政说。随着时间推移，恒美园山仔、白石环工业区空间混乱、土地产出低、环境污染大、安全隐患多等问题日益严重，已远远不能满足企业和地方对经济、环境的要求。

转机出现在2022年1月，中山市出台《关于促进村镇低效工业园改造升级的若干措施》，当中提出支持镇街政府收回村集体自愿将集体建设用地转为国有的用地，支持完善集体土地用地手续。

为切实改善恒美园山仔、白石环工业区现状，为再建美丽侨乡腾出产业发展新空间，南区街道以“工改”为契机，下定决心推动这个昔日最大的工业园区变回“金疙瘩”。这对于恒美园山仔、白石环工业区改造升级中的痛点、难点问题，无疑是对症下药的一剂良方。

“幸好‘工改’了”

在李敏政看来，“工改”对于恒美经联社的积极作用，至少有三个。“首先是集体和村民的收入增加了，这是最直观也是最根本的一点。其次是因为历史原因，村里部分土地手续不全，通过‘工改’可以完善用地手续。还有就是很多工业厂房经过多年使用，已经进入了维修期，即便没有‘工改’，村里也需要对这些厂房进行修缮。”

虽然“工改”对于恒美经联社的利处显而易见，但在做村民的宣传解释工作时，李敏政和南区街道工改干部却面临着重重挑战，甚至让李敏政一度感到“吃也吃不好，睡也睡不好。”

南区街道一名工改干部表示，“工改”涉及利益主体较多，且一旦涉及土地问题，群众就会特别敏感，先入为主地对相关改造计划持怀疑态度。尤其在“工改”初期，部分群众由于对“工改”意义和政策不太了解，存在犹豫、观望甚至是反对。

为此，在研究编制改造方案时，南区街道始终坚持最大限度让利于民的原则。首先是除土地收储安置补偿及上盖建筑物合理补偿外，在土地补偿款到付之前，南区街道对园区原厂房租金收入减少的部分进行兜底保障，同时土地上盖物拆除收益归集体所有，确保恒美经联社集体预期收入不减少；其次是鼓励“快表快签”，如果恒美经联社按计划及时完成项目表决并签订协议，予以额外奖励。

在宣传“工改”政策的过程中，投票表决前的一场集中攻坚，让李敏政印象深刻。“当时距离最终表决只剩下三天时间了，但初步摸底的结果却不是很理想。”李敏政说。

为了让更多村民了解和认识到“工改”政策的诸多益处，进而支持“工改”，李敏政与经联社两委干部、南区街道工改干部一起，利用仅剩的三天时间“破冰”。“有些村民白天不在家，我们只能利用晚上的时间入户走访，当时除了吃饭睡觉，几乎所有时间都扑在这项工作上。”李敏政说。

在各方共同努力下，南区街道恒美园山仔、白石环工业区365.4亩改造项目，顺利通过“四议两公开”和户代表表决流程，仅用时1个月就正式签订了收储协议，为后来的收储工作争得“快手”和“先机”。

李敏政坦言，“事后，不少村民跟我说，幸好当时‘工改’了，如今回过头来看，如果不‘工改’，以前的企业搬迁了，原本的旧厂房又很难招引到新的企业，大家的收入肯定会受到影响。”

争取再搭“工改”之车

最近，李敏政正在与南区街道工改干部谋划下一步的“工改”计划。“园山仔、白石环工业区还有约200亩的低效工业用地，有了一期的‘吃螃蟹’，如果政府能够继续收储，村民都非常支持，同时经联社也会尝试通过自改的方式对这批厂房进行改造升级。除了两大工业园区外，恒美经联社还有一些零散的低效工业用地，今年我们都会纳入改造的考虑范畴，争取再搭乘一次‘工改’这趟车。”李敏政说。

在李敏政看来，“工改”是推动恒美经联社集体经济发展的助推器，除了能带来直接的经济收入外，未来随着新企业的进驻，可以进一步提升集体经济活力和村民收入。“往大了说，可以盘活村里的出租物业和市场；往小了说，有了人流，哪怕是村民开的一个小卖部生意也会好一些。”

去年，恒美经联社推出了智慧停车系统，经过一年多的运营，总体营收良好，产生的收益主要用于村里的环境卫生支出。“如果有更多的人流车流，我们计划将村里的一些空地、卫生黑点，建设为停车位。”

据悉，截至2024年1月，恒美园山仔、白石环工业区改造项目一期已有多家意向企业，其中一家已于2023年11月与南区街道签订投资协议，计划投资5亿元建设中鼎兴中山智能制造产业基地项目，占地60亩，达产后预计年产值不低于7.2亿元。

恒美园山仔、白石环工业区改造项目一期产生的收益，除了给村民的分红外，剩下的部分如何使用？作为恒美经联社的“大管家”，李敏政表示村里需要支出的地方还有很多。近年来，村里更换了老旧路灯，进行了街巷泥路硬底化。下一步，恒美经联社将继续整治人居环境卫生，逐步改善村容村貌，为村民创造一个平安、干净、整洁、文明的环境。

“用两年左右的时间，村里的面貌会有大改观。”李敏政信心坚定。

编辑 黄凡