存量房贷利率调整在即 中山房贷族疑问都在这
栏目:房产 来源: 发布:2020-01-13

刚过去的2019年,“房住不炒”成为了楼市调控的重中之重。进入2020年,一些与购房者息息相关的新政也随之执行。上月底,央行宣布了存量房贷利率新方式:存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR(贷款市场报价利率),要求相关转换原则上要在今年8月31日前完成。这是央行继去年8月LPR新机制改革后的又一涉及广大购房者的重要举措。

简单来说,以往的房屋贷款合同是以基准利率+上浮(或下浮)的方式定价,现在要转换为LPR+基点(或固定利率)的方式定价了。对此,中山房贷族最关心的自然是:房贷压力究竟加大还是减轻?

疑问一:什么叫“存量浮动利率贷款”?

答案:2020年1月1日前签订的浮动利率贷款合同

有过购房经验的人都知道,大家在申请贷款时可根据购房合同约定利率调整方式,一般包括按年/按月/按银行调整等。本次央行指出,存量浮动利率贷款,是指2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)。这次针对的是存量房贷中的浮动利率的房贷,也就是说如果当时是签订的固定利率的,那么还是按照原来的合同执行。

央行明确,存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。

疑问二:存量房贷何时转换?

答案:今年3月起,贷款人只有一次选择计息方式的机会

相关转换工作将在今年3月1日开始,原则上应于今年8月31日前完成。银行会通过官网和网点公告、短信、邮件、手机银行和电话通知等方式告知客户,所以如果是已经贷款的,可以留意自身贷款银行发布的公告消息。

更重要的是,根据新规,本次转换有两种选择,贷款人可与银行商定,将定价基准转换为LPR,或转换为固定利率。若选择浮动利率,在新一个定价周期到来的时候,会随着最近一期的LPR变化而再次出现变化;而选了固定利率的,剩下的还款期限内都将执行这个固定利率了。也就是说,借款人只有一次选择权,转换之后不能再次转换。因此,究竟是选择浮动还是选固定,贷款申请人可自行决定。

疑问三:选择浮动利率后,存量房贷的月供会马上变化吗?

答案:年内没变化

央行明确,商业性个人住房贷款定价基准转换为LPR的,LPR的期限品种依据原合同的借款期限确定,确定后在合同剩余期限内不再调整。也就是说,此次调整中有一个重要的原则,即确保第一次调整的时候,利率保持不变。因此在2020年转换时,房贷利率水平和以前是一样的,没有变化。对于已用固定利率合同或公积金贷款买房的购房者更是没有影响。

目前,大多数存量房贷的重定价周期为1年,重定价日一般为每年1月1日。据此,中山乐有家表示,第一个重定价日应该是2021年1月1日,每次利率重新定价时,定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。届时存量房贷的月供变化,需要根据2020年12月发布的5年期以上LPR利率进行调整。

疑问四:转换为LPR定价利率后,选什么新房贷利率计算方式才划算?  

答案:没有绝对省钱的方式

LPR(全称Loan Prime Rate),字面上的意思就是金融机构对其最优客户执行的贷款利率。简单来说,它可以理解为银行贷款的利率底线。同时,这是一个可以被央行调整、用来确定对经济究竟采取刺激还是降温的指标。举例来说,一旦央行利率上浮,那么当期LPR就会上升,整体利率也会跟随调整。反之亦然。

LPR对利率的影响,主要体现为把曾经基准利率x(1±n)的浮动利率计算方式,改成了当期LPR+(当前执行利率-往期LPR利率)。以下为记者列举的贷款案例:

比如,市民陈先生的商业性个人住房贷款合同为贷款80万元,期限为20年计算。原利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+15%)=5.39%。那么陈先生2019年的月均还款额为5453元。

如果陈先生与银行约定2020年5月1日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为:0.59%(即5.39%-4.8%=0.59%)。2020年5月1日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(即4.8%+0.59%)。陈先生2020年的月均还款额仍然为5453元。

在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。假设2020年12月五年以上LPR为4.7%,陈先生从2021年1月1日起,利率就是LPR+基点=4.7%+0.59%=5.29%。那么陈先生2021的月均还款额也下调为5408元。

若陈先生选择了固定利率,房贷要转成原来最近的水平,其他贷款转成多少则由陈先生和银行协商。比如,陈先生原来的房贷利率为基准利率上浮10%,转成固定利率之后,陈先生的房贷利率就还是5.39%,并在他还完贷款为止也不会发生改变。

从上述案例中不难看出,对于贷款人来说,固定利率长期确定,但无法享受利率下行的红利,但同样也可以在利率上行时避免成本上升。相比之下,LPR为定价基准加点的方式对用户来说是随行就市,可以享受利率下行带来的还款金额降低,但同样在利率上行时还款金额也要随之增加。

早前有中山大型国有银行房贷业务的相关负责人向记者表示,就目前国内经济环境来看,从今后几年刺激经济的客观需求来看,利率下行或是大概率事件。因此,就当前利率市场环境来说,LPR大概率还要下行,选择LPR为定价基准加点的方案可能成为主流。

当然,随着全球经济的复苏,未来LPR也不排除会进入上升周期,浮动的房贷利率也可能随之走升。相比之下,如果用户更重视利率稳定性和便捷性,则可以选择转换为固定利率。


◆中山传媒商业事业部
◆文+/记者 梁展宏
◆图+/记者 洪喜鹏
◆美编:贾荐勋
◆一审:何腾江 
◆二审:陈上
◆三审:赖有生

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