城市更新 中山破局(8)紧扣“六个有利于”打造城市更新镇区样本
栏目:首页 来源: 发布:2020-09-14

【核心提示】9月1日下午,窗外大雨滂沱,在位于小榄镇政府五楼的会议室里,一场关于城市更新的小型交流会在进行着。产业如何升级?片区功能如何丰富?如何保障股民的利益……面对着会议室的大屏幕,规划团队与三个社区的负责人不断讨论。

这是8月6日全市城市更新改造研讨会后,小榄镇固力片区改造方案优化调整的现场。定位为产城融合示范区的这一片区,研究范围比之前扩大了近10倍,交通设施、功能配套、生态空间、产业布局等内容从更大范围进行统筹……

重构中山的城市发展格局,推动经济高质量发展,不仅需要中山城市更新的“镇区样本”,同时还需要凝聚共识、形成合力,集中力量干大事。

小榄的探索,正是中山推动新一轮城市更新工作的缩影。研讨会提出“六个有利于”基本原则和“三研究三配套两统筹”要求,方向已明确,如何更进一步?眼下,需要各镇区算好大账,努力探索,尽快找到出路。


“六个有利于”基本原则

●有利于提高土地利用效率,促进产业转型升级。

●有利于完善公共服务,为企业和人才创新发展提供动力。

●有利于提升城市环境容貌,体现湾区都市群的形象。

●有利于不断发展和壮大集体经济。

●有利于全面提升社会服务和管理水平。

●有利于加快补齐基础设施的短板。


三研究三配套两统筹

●做好三个基本研究,深入研究开发强度,规划适应片区的职住比,科学设计容积率;深入研究功能定位,高水平规划有品质片区,引领产业转型升级;深入研究成本核算,充分提升片区的价值,实现成本自主平衡。

●充分考虑三个配套,为城市更新改造提供高质量的交通组织、公共服务、生态空间等配套环境。

●认真做好两个统筹,统筹衔接国土空间规划,统筹研究周边区域功能。


▲小榄固力片区及其周边环境。

01  围绕“六个有利于”探索连片改造


小榄固力片区改造方案的变化,是在8月6日之后。

当天,市长危伟汉主持召开城市更新改造研讨会,以小榄镇固力片区为例解剖“麻雀”,研究分析城市更新工作中的共性问题,并为镇区低效工业园区(集聚区)“工改工”开出药方,提出 “六个有利于”基本原则和“三研究三配套两统筹”要求。

“我们在会后接手片区的策划及设计项目,最直观的变化是研究范围比项目范围扩大了,从单个项目论证变为片区统筹研究。”省城乡规划设计研究院规划设计二所团队负责小榄镇工改示范区(含原固力工改片区)策划方案,项目部长、高级规划师李建学说,按照“六个有利于”基本原则,规划团队将研究范围扩大了接近10倍,制定了小榄镇工改项目产城融合示范区片区更新策划的初步方案。目前的地块位于小榄镇东侧,东临小榄水道,北接小榄镇政府,南部毗邻组团文体中心及小榄城轨站,涉及三个社区,包括低效锌铁棚用地、村居等,是兼容了村级工业园、旧村居、城镇服务设施的综合性片区。

研究范围为何扩大10倍?李建学解释,扩大10倍并不是规划上的刚性要求,而是在“六个有利于”原则和“三研究三配套两统筹”要求指导下,根据片区改造的可行性、城市功能格局进行调整。项目团队依据道路、河流等自然分界线以及片区改造潜力,结合相关社区的实际情况重新划定范围。比如,广源路以东片区具有改造潜力,小榄水道沿岸存量工业片区,可以结合一河两岸的建设,加快升级改造。策划方案便于统筹片区生态空间格局、道路交通网络和公共服务配套等内容,统筹片区建筑量、空间形态、职住比等,更好地衔接周边片区。

“城市更新是一个系统工程,‘六个有利于’基本原则提供了一个具有可行性的标准方向,着眼长远发展算大账。”李建学说,这样的方向,既能提升土地利用效率、提供发展新兴产业和建设公共服务设施的空间、促进产业转型升级和城市品质提升,又可以避免出现小散乱现象,实现经济、环境、社会等多方效益,满足高质量发展的需求。

从目前掌握的基础数据来看,整个片区改造空间很大,后续将结合产业发展基础及空间功能格局,提出高标准更新指引,为小榄镇打造现代化国际化创新型的湾区城市形象提供有力支撑。


▲天集智海项目位于小榄镇荣华南路,由“三旧”改造而来。

02 跳出形态变化谋发展质量提升


“就小榄而言,推动城市更新,首先要找到解决问题的关键。”小榄镇低效工业园改造工作领导小组负责人表示,小榄镇的低效工业厂房基本上集中在社区,如果仅依托传统的社区主导改造模式,拆掉锌铁棚新建五六层厂房,改造完的厂房通过出租或者分栋转让,也只能招引中小微企业,无法承载大的优质项目。长远来看,这种方式带动产业升级的能力是非常有限的,不利于整个地方的高质量发展。

“小榄镇迫切需要全面提升城市发展质量,这次市提出‘六个有利于’基本原则,切合中山实际,提供了很好的方法论。”该负责人称,传统的社区主导改造模式缺乏政府主导和统筹,更多的是围绕一个小地块、一个项目进行改造,大多只是改变建筑形态,对所在片区及全镇的发展考虑不充分,对交通设施、公共配套、生态环境的整体改善和提升缺乏考量,城市品质很难发生本质上的变化。小榄镇把低效工业园改造作为“头号工程”,加快推进低效工业园区改造,谋划5个超千亩的改造片区,其中固力片区的产城融合示范区便很好地体现了“六个有利于”基本原则,该片区是全市首例针对5575亩产城融合示范区开展的片区策划及城市设计项目。为更好地提升城市竞争力,小榄镇正在不断完善产城融合示范区策划方案,并以此为契机,通过新一轮的城市更新,谋划城市发展全面提质。

记者从小榄镇低效工业园改造工作领导小组了解到,调整后的方案首先增加了沿河生态长廊,规划了一大片绿色空间,将来产业围绕绿色长廊布局,整个环境将非常有竞争力。小榄希望通过城市更新打造湾区城市的形态,构筑吸引人才的优势,提升片区竞争力。片区改造后,人口、产业的规模都会增大,交通压力也会随之提升,方案将加密片区路网,优化交通组织,同时,也将配足学校、公园等公共基础设施。围绕小榄港的功能和定位,片区还将优化空间布局,规划港口的拓展、升级片区,谋划发展冷链物流等产业,与周边产业形成互动。

据介绍,小榄镇将围绕产业升级、城市提质、产城融合推进城市更新,坚持规划先行、整体连片改造、营造优美环境、补齐交通短板,逐步有序推进。


▲小榄产城融合示范区策划意向图,不是改一块论一块,而是统筹考量低效工业园区用地和周边功能区。

03 谋定而动探索产业格局重塑


跟小榄镇一样,古镇正针对土地资源痛点,探索城市更新的新路径。

“毫不夸张地说,古镇面临的土地之困,比中山任何其他镇区都要复杂集中。”近日,古镇镇党委书记匡志接受采访时坦然说道,“六个有利于”基本原则中,“土地利用效率”“产业转型升级”切中了古镇发展的要害。

匡志表示,古镇作为中国灯饰之都,灯饰产业发展到今天遇到三个问题,生产端的产品以低端为主,销售端受到渠道变革冲击,研发端创新能力不足,市场主体小微企业多,龙头少,带动作用小。产业链虽长但不强,迫切需要强链、补链。因此,古镇在推动城市更新的同时,着重对产业发展谋篇布局。先规划好产业,找准发展方向,通过“三旧”改造腾出空间,再导入产业模块。一方面稳住产业底气、补短板,另一方面向高科技、智能制造、原创设计发力,将5G等技术与灯饰产业嫁接融合,在创意经济、会展经济方面做出古镇特色,最终形成由高科技企业、智能制造企业引领的产业梯队。

“城市的更新改造不是一蹴而就,要谋定而动。”匡志认为,按照8月6日全市城市更新改造研讨会的要求,古镇首先要把四个方面的问题想清楚,确保项目成熟一个推动一个。第一,导入什么产业?要明确改造不是为了建一批厂房,而是为了产业转型升级。第二,钱从哪里来?没想清楚具体的路径,更新改造就无法实施。第三,以怎样的方式改造?想清楚是自己改还是引入合作方投资方改,要保持坚持到底的耐心。第四,如何持续进行?城市更新不是改热闹、一阵风,要有内生动力,必须把产业规划、设计、布局想清楚,统一思想,坚持一盘棋。党委、政府要掌握主导权,从项目规划、产业主导、招商选资到运营管理,全过程参与,把握村级改造的方向。

今年,古镇已把“三旧”改造作为“一号工程”,启动6个村工业园区的改造。未来3-5年,古镇将继续推进2500亩土地改造,打通脉络后,进而争取实现过万亩的改造。长远规划,古镇将通过灯都产业新城、灯都新客厅、螺沙工业园等一系列平台建设,释放超过两万亩的土地空间。

匡志说,此次改造提出了“街区”改造理念,将从顶层设计着手,进行总体规划,划分出26个街区进行改造,对每个片区进行深度研究,努力破解改造过程当中遇到的一个又一个难题,努力重塑古镇的产业格局,形成高质量发展的企业梯队。


▲小榄天集智海项目效果图。(图片来自小榄发布)

04 探索集体经济持续发展新模式


绩东二社区是小榄镇较早探索工改项目的社区之一。社区智能锁产业园三期项目位于原创康厂区,空旷地面上残留的碎砖块,勾勒出原有锌铁棚厂房的规模。

目前,社区已拆除原有一层锌铁棚厂房,将新建现代化厂房,拟引进8家高端制造业企业。

“从长远看,低效厂房和低端产业,对招商引资和集体经济健康发展是不利的。”绩东二社区党委书记、居委会主任张全辉告诉记者,绩东二社区现有低效工业园4个,占地面积约500亩,基本以锌铁棚厂房为主,土地亩租金收入每年只有6万元-8万元/亩,集体经济效益不高,增长缓慢。社区很早意识到集体经济转型升级的迫切性,并结合自身实际,制定了未来十年集体经济发展规划,谋划打造智能制造产业基地。从基地规划的鸟瞰图上可以看到,除了智能锁产业园、智能照明产业园等项目,片区内还包括研发中心、重点小学、生态公园等内容。

“不断发展和壮大集体经济”是“六个有利于”基本原则的重要内容之一。在小榄镇,对集体经济发展更为深入的探索正在进行中。

记者从小榄镇低效工业园改造工作领导小组获悉,小榄目前缺乏体量大、发展前景好的单体项目,需引进龙头企业带动大批中小微企业转型升级。拆了锌铁棚建厂房的改造模式,无法满足优质项目的需求,盲目无序地改建,很可能导致“有厂房无人租”。小榄镇明确,坚持规划先行,强化统筹,集中力量干大事,提出每个社区将40%可改造的集体用地转为国有,然后根据片区的规划,一块一块作价入股到全资子公司,由镇里统一负责招商,力争引入一批投入大、产出高、辐射带动作用强的优质单体工业项目,同时引入单体项目的配套企业,构筑产业生态圈。其余60%可改造的集体用地由社区主导,围绕全镇的片区策划和产业定位招引项目,与单体项目融合发展。小榄镇将出台相关政策,平衡好投资方、社区股民、政府三方利益,努力为优质项目提供充足的承载空间和优质的环境。

“从全镇乃至西北组团范围来谋划,才能跳出局部谋全局。” 小榄镇低效工业园改造工作领导小组负责人说,小榄对集体经济发展的探索正在逐步推进。


小榄固力片区机器周边环境。

05 坚持规划先行重构发展格局


在深圳挂职期间,市工业和信息化局副局长黄贤龙亲历光明科学城22天完成1.82平方公里土地整备的过程,深圳城市更新的高效让他深受启发。

黄贤龙认为,对中山而言,当务之急是切实转变观念,推动土地利用以增量快速扩张为主向存量拓展优化为主转变。从单纯重视新增建设用地向抓好新增、用好存量的方向转变,重点用好存量。从盲目扩张向节约集约、提高土地利用效率转变,重点抓好节约集约用地。从无序建设、功能混乱向重视规划、明晰功能,以规划引领建设转变,重点抓好各类规划之间衔接。从重视城镇建设、忽视乡村发展向统筹城乡发展转变,重点解决好城镇化过程中的各种突出问题。

黄贤龙说,各镇区要按照全市城市更新改造研讨会的要求,把规划先行坚持到底。深圳2013年开始规划重点区域,目前17个重点区域逐步成为经济增长的引领区、高端发展引领区、低碳示范区、深圳未来的重要增长极。东莞市2001年就提前谋划发展模式转型和创新,提出开发建设松山湖科技产业园区。中山要立足大湾区,对标一流,高品质重构国土空间规划新格局。围绕“东创、西强、南育、中优”重构重大产业平台,着眼未来,超前谋划,推动国土空间提质增效,确保一张蓝图绘到底。建议抓住东西两岸融合发展示范区、深中拓展走廊、珠西高端产业集聚区、省级工业园区调整等机遇,争取上级改革创新政策支持。在推进镇区低效工业园区(集聚区)改造方面,以“解剖麻雀”的方式开展调研,以问题为导向,对现有政策查漏补缺,形成完整政策体系。建议加大土地整备力度,实行城市更新和土地整备专项规划和年度计划管理。

针对中山土地资源紧缺、碎片化问题严重等痛点问题,黄贤龙建议强化市级统筹,集中力量办大事,推动规模化集约化发展,参考其他城市的先进做法,全力建设“一廊一区一城”,按照东、中、西走向,围绕深中产业拓展走廊、珠西高端产业集聚区、岐江新城,将全市划分为三个区域,对“一廊一区一城”赋予经济功能区职能,成立市级管委会。建立健全市政府和功能区、镇区之间的工作协调机制,强化市级资源统筹整合能力,发挥基层镇区的工作积极性,努力破解资源利用“碎片化”、内部恶性竞争等问题。可借鉴苏州工业园建设经验,按照先规划后建设、先地下后地上的科学建设程序,划定出未明确今后土地用途的“白地”,未来可以改变土地使用性质的 “灰地”,为后续开发留有“余地”和“余味”,避免反复折腾“翻烧饼”。同时坚持以产业集聚带动人的集聚,以人的集聚促进商业繁荣,实现生产、生活、生态的有机整合。


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◆文/记者 隋胜伟
◆图/记者 余兆宇 部分来自于小榄发布 
◆编辑:唐益 
◆二审:彭晓剑 
◆三审:魏礼军 
◆素材来源:中山日报

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